'깡통전세' 걱정 '뚝'…전세보증상품 비교해보니

# 직장인 서모씨(38)는 최근 보증금 2억2000만원에 서울 강서구 등촌동의 한 빌라 전세계약을 마쳤다. 전남 광양에 살고 있는 집주인은 지난해 초에 2억1000만원에 이 빌라를 매입했다. 전셋값이 매매가를 웃도는 기현상이 발생한 것이다.

덜컥 '깡통전세(집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 모두 되돌려주지 못할 상황의 전세)' 불안감이 엄습했지만 이만한 물건을 찾기가 쉽지 않았다. 집주인이 지방에 주택을 보유하고 있는 것도 안심이 됐다. 하지만 그마저도 불안한 서씨는 결국 전세금반환보증 상품을 가입했다.


최근 전세난으로 전셋값이 천정부지로 치솟으면서 전세금 반환을 걱정하는 세입자들이 늘어나고 있다. 특히 올해부터 집값이 하락할 것이란 전망이 나오다 보니 '깡통전세' 위험도 크게 높아지고 있다.

요즘 같은 때 세입자들이 깡통전세 위험에 대비하는 최선의 방법은 금융기관이 전세금을 대신 지급해주는 보증상품에 가입하는 것이다. 과거엔 이런 보증상품은 고가 전세 세입자가 이용하는 '옵션'에 불과했지만 요즘은 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 주택 세입자라면 필수적으로 가입해야 하는 상품이 됐다.

정책적으로 전세금 보증을 하고 있는 주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 상품을 알아봤다.


◇세입자가 직접 전세금 돌려받는 '전세금반환보증보험' 인기 '쑥'
23일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 '전세금반환보증보험' 가입 건수는 3941건 7219억원에 이르는 것으로 집계됐다. 특히 4분기 실적이 1597건(3217억원)으로 지난해의 41%에 달한다. 최근 깡통전세가 될 여지가 커지고 있어 미리 보험에 가입하려는 것이란 분석이다.

이 상품은 박근혜 정부 들어 세입자들을 위해 정책적으로 마련한 제도로, 2014년 9월 출시됐는데 지난해 말까지 1만276건 1조8571억원에 달하는 전세보증금을 보증하고 있다. 아파트부터 단독·다가구, 다세대·연립, 주거용 오피스텔까지 주거용으로 활용되는 대부분 주택이 가입 대상이다.

다만 수도권의 경우 4억원, 그밖의 지역은 3억원 이내의 전셋집까지 가입할 수 있다. 보증요율은 연 0.15%로 신혼부부·다자녀가구·고령가구 등 사회배려계층은 최대 46%까지 보증료를 감면받을 수 있다. 애초 전세보증금 전액에 대해 가입해야 했으나 지난해 9월부터는 전세금 일부에 대해서도 원하는 금액만큼만 가입하도록 해 보증료 부담을 줄였다.

특히 은행에서 전세금을 대출받을 때 필요한 보증도 한꺼번에 받을 수 있는 '전세금안심대출'과 함께 이용할 수 있다. 이때는 대출에 따른 특약보증료(0.05%)가 추가된다. 전세금 1억원에 대출을 8000만원 받는다고 가정할 때 보증료는 월 1만5800원 수준이다.

◇집주인이 돌려줄 전세금이 없을 땐 '임대보증금 반환자금보증'
한국주택금융공사가 2009년 2월 출시한 '임대보증금 반환자금보증' 상품 역시 '깡통전세'로부터 세입자를 보호한다. 다만 이 상품은 세입자가 아니라 집주인이 가입하는 방식이다.

전세 계약이 끝나고 보증금을 세입자에게 돌려주려 할 때 집주인이 금융기관으로부터 대출을 받도록 보증하는 상품이다. 보증요율은 대출금의 0.6%로, 다자녀·신혼부부·저소득자·다문화·장애인 가구 등은 우대금리(0.1%p 차감)를 적용한다.

주택금융공사에 따르면 지난해 임대보증금 반환자금보증이 가입한 건수는 26건 5억9700만원으로 집계됐다. 2011년에 468건(101억6500만원)으로 최고치를 기록한 후 지난해까지 줄곧 감소했다. 집주인이 가입해야 하는 만큼 활용도는 비교적 낮다.

주택금융공사는 이 밖에도 전·월세 세입자가 이사에 앞서 보증금을 모두 돌려받지 못한 경우 '세입자 특례보증' 제도도 운영하고 있다. 계약이 끝난 뒤 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 희망하는 임차인을 지원하는 보증제도로, 부부소득이 7000만원 이하인 사람만 신청할 수 있다.