이태원·홍대 임대료 하락, 상권 위축 신호탄?

경의선 폐철길 2단계구간이 시민들에게 개방돼 휴일인 28일 서울 연남동 구간에서 시민들이 산책을 하고 있다. 연남동 구간은 홍대입구역 3번출구로 나오면 홍대 번화가를 길 하나 사이에 둔 숲길을 만날 수 있다. 2015.6.28/ 뉴스1 <저작권자 © 뉴스1코리아, 무단전재 및 재배포 금지>

#.1960~70년대에는 서울 명동이 패션과 문화의 중심지였다. 젊은이들은 명동의 음악 다방에 모여 통기타를 치고 노래를 부르며 낭만을 즐겼다. 1980년대는 대학 문화가 본격적으로 자리 잡으면서 서울의 대표적인 대학가인 신촌이 가장 핫한 상권으로 떠올랐다. 청춘남녀 만남 대부분이 신촌 독수리다방 앞에서 이뤄진다는 말이 나올 정도로 신촌은 젊은이들의 거리로 자리 잡았다.


소비를 당당하게 즐기는 'X세대'가 등장하면서 문화가 진일보하기 시작한 1990년대. 떠오른 상권은 라이브클럽이 즐비한 홍대앞과 패션의 중심지인 압구정 로데오 거리, 그리고 교통이 편리하면서 젊은이들이 즐길 곳이 많던 강남역이었다. 2000년대 들어서는 가로수길이 핫플레이스 자리를 꿰찼다. 2010년대 들어서는 세계 문화를 즐길 수 있는 이태원과 경리단길, 상수동, 연남동이 기존 핫플레이스를 빠른 속도로 대체하면서 새로운 중심지로 떠올랐다.

이처럼 '뜨는 상권과 지는 상권' 변화는 빠른 속도로 이뤄진다. 1980~90년대 젊은이들의 거리로 자리 잡았던 신촌과 이대앞, 압구정 로데오 거리는 과거와 달리 최근 활기를 잃었다. 지나친 임대료 인상으로 초반 전성기를 일군 기존 자영업자들이 퇴출되고, 고유의 문화도 퇴색되면서 상권이 색깔을 잃고 사람들의 발길도 자연스럽게 끊어진 데 따른 것이다.

처음 사업을 시작하려는 자영업자들은 최고의 핫플레이스는 아니더라도 최근에 뜨고 지는 상권이 어디인지, 앞으로 유망한 입지가 어디인지에 대한 트렌드를 파악해두는 것은 중요하다.

25일 서울시가 제공하는 상권분석서비스에 따르면 지난해 3분기 기준 서울 시내 상권 중 유동인구가 가장 많이 증가한 상권은 논현로28길로 전년동기대비 무려 665% 증가했다. 뒤를 이어 신반포로43길(431.5%), 가락로(383.3%), 양재대로 71길(369.5%), 상계로 23다길(314%) 등의 유동 인구가 증가했다. 최근 점포수가 가장 많이 증가한 상권은 점포가 232.1% 늘어난 구로구 독산로였다. 그리고 면목로39길(183.3%), 망우로(181.3%), 방학로(176%), 봉우재로33길(165.4%) 등이 뒤를 이었다.


반면 유동인구가 가장 많이 감소한 곳은 평창 11길(-95.7%)이며, 상일로(-92.1%), 신반포로3길(-88.7%), 신반포로(-86.3%), 서달로10길(-83.9%)가 뒤를 이었다. 점포수가 가장 많이 감소한 곳은 망우로(-66.9%), 면목로(-66.4%), 디지털로53길(-61.6%), 일원로9길(-59.8%), 통일로(-59.2%) 등이 차지했다. 서울시는 창업자들이 도움을 받을 수 있도록 '우리마을가게 상권분석서비스(golmok.seoul.go.kr)'를 지난 1일부터 본격 서비스하고 있다.

상가 임대료 변동 추이를 살펴봐도 뜨고 지는 상권을 파악할 수 있다. 부동산114의 2015년 4분기 상권 임대료 동향에 따르면 전분기대비 임대료가 오른 대표 지역은 신사(2%), 강남역(0.5%), 광화문(6.3%). 연남동(12.6%), 상수동(9.3%), 합정동(6.2%), 여의도역(5.6%) 등이었다. 반면 압구정(-4.2%), 삼성역(-0.5%), 홍대(-2%), 신촌(-0.6%), 영등포(-6.3%), 이태원(-7.7%), 성신여대앞(-5.9%) 등은 하락세를 나타냈다.

홍대 카페거리 상수동

홍대, 이태원 등 최고 주가를 날리던 상권의 임대료가 하락한 것과 관련, 젠트리피케이션이 심화되면서 백화 현상이 시작되고 있는 증거라는 지적도 제기된다. 젠트리피케이션은 도시 환경의 변화로 구도심이 번성해 중산층 이상 사람들이 몰리면서 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 현상이다. 젠트리피케이션이 발생하면 초기 지역 활성화에 기여한 예술가 등 임차인과 오랫동안 삶의 터전을 이어온 기존 상인은 밀려나고 개발 이익을 건물주와 상업 자본이 독차지하게 된다.

한때 젠트리피케이션이 심화돼 상업 자본으로 급격히 대체된 신촌, 이대앞, 압구정 로데오 거리 등은 본연의 색깔을 잃어버리고 쇠퇴하는 백화 현상에 직면했다. 이처럼 젠트리피케이션이 심화되면 결국 건물주에게 부메랑으로 돌아온다. 실제로 이태원, 가로수길, 홍대 등에는 치솟은 임대료 때문에 빈 점포들이 급증하는 추세다.

최근 지방자치단체들이 이러한 젠트리피케이션을 막기 위한 종합대책 마련에 나서고 있지만, 강제할 수단이 없다는 점에서 대책 마련에 역부족이란 평가다. 상권 분석을 통해 자영업을 시작해도 영업을 지속하기란 만만치 않다. 우리나라 자영업자 비중(27.4%·2013년 기준)은 OECD(경제협력개발기구) 회원국 평균(약 16%)보다 월등히 높다. 31개 회원국 가운데 그리스(36.9%), 터키(35.9%), 멕시코(33.0%)에 이어 네번째로 높다. 20~30대 청년 취업이 쉽지 않아 자영업 창업으로 내몰리고, 40~50대 퇴직한 이들이 자영업 전선에 나오기 때문이다.

하지만 중소기업연구원에 따르면 소상공인 중 1년내 40.2%가 폐업했다. 창업 5년 뒤 생존율은 30.9%에 불과했다. 폐업할 당시 월평균 영업이익은 112만원으로 최저임금(약 월 117만원)보다도 낮는 등 자영업자들의 사정은 열악하다. 서울시 관계자는 "상권 정보 제공을 통해 어쩔 수 없이 창업에 내몰리고 있는 자영업자들이 창업실패를 줄이고 자생력을 높일 수 있도록 도울 것"이라고 밝혔다.