"단독주택을 잡아라"…노후대비 투자상품 급부상

지난해 11월 울산지방법원에서 진행된 경매에서 77명이 입찰해 화제가 된 울주군 언양읍 서부리에 위치한 단독주택. / 사진제공=대법원

#지난해 11월 울산지방법원에서 진행된 울주군 언양읍 서부리에 위치한 단독주택 경매에 77명이나 입찰했다. 해당 물건은 30년된 1층짜리 낡은 주택으로 대지면적은 242㎡이었다.

단독주택이 대개 1~2차례 유찰되는 것과는 달리 첫번째 경매에서 이례적으로 감정가(2억1275만원)보다 1.5배 비싼 3억2890만원에 낙찰됐다. 2위 입찰가도 3억2778만원으로 고작 112만원 차이다. 그렇다면 왜 이렇게 많은 사람들이 이 낡은 주택을 사려고 뛰어든 것일까.

물론 직접 살기 위해 매입한 것은 아닐 것이다. 2종 일반주거지역으로 기존 주택을 허물고 3~4층짜리 다가구주택이나 도시형생활주택을 지어 임대하면 큰 이득을 볼 수 있다보니 경쟁이 치열했다는 게 경매업계 분석이다. 14m, 6m 도로의 모서리에 위치해 접근성이 좋은 것도 인기의 비결이었다.

최근 아파트 전셋값이 매섭게 치솟으면서 빌라·연립 등이 대안으로 떠오르자 단독주택을 허물고 신축하는 건물이 급증했다. 무엇보다 베이비부머 세대들의 은퇴가 가속화되고 있는 상황에서 노후준비와 함께 주거공간까지 해결이 가능하다보니 선호되고 있는 것이다.

실제로 9일 국토교통부에 따르면 지난해 멸실 주택은 645만7000㎡(5만2367동)인 것으로 나타났다. 이중 단독주택이 62.4%인 403만1000㎡(4만5096동)으로 가장 많았고 이어 △아파트 66만9000㎡(271동) △다세대주택 39만3000㎡(1654동) 등의 순이었다.


단독주택을 허물고 빌라나 연립 등으로 신축하는 경우가 많아서다. 재개발을 통해 아파트 단지로 탈바꿈하는 경우도 많았다. 이 때문에 경매시장에서도 단독주택의 인기가 치솟고 있다.

법원경매정보업체 부동산태인에 따르면 이달 들어 8일까지 진행된 전국 단독주택 경매 낙찰가율은 83.7%로 전달 대비 소폭(0.8%p) 상승했다. 다만 아파트와 달리 현금성이 떨어지는 단독주택이 80%를 넘어서는 낙찰가율을 기록한 것은 이례적인 현상이란 분석이다. 지방은 98%에 이르는 낙찰가율을 보였다.

공남호 부동산태인 연구원은 "강남이나 도심지만 아니라면 비교적 아파트에 비해 가격이 저렴하고 나중에 신축하면 거주와 임대가 동시에 가능하다보니 단독주택 인기가 치솟고 있다"고 설명했다.

지난 1월 기준 수도권 단독주택 평균 매매가(KB국민은행 시세)는 3.3㎡당 1029만원으로 2013년 12월(3.3㎡당 981만원) 이후 25개월 연속 상승세다. 올 들어 수도권 아파트 매매시장이 잠잠해진 것과 대조적으로 단독주택 시장은 여전히 활기를 띠는 것이다.

하지만 단독주택을 신축해 위층에 거주하면서 임대소득을 꿈꾸고 있다면 현실적으로 투자금액을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 180㎡ 규모의 주택을 신축한다고 가정해보면 토지구입비 외에 건축비가 2억5000만원~3억원가량 더 필요하다.

특히 서울 도심과 강남권은 20억원 이상의 자금이 있어야 단독주택 투자가 가능하다. 유동인구가 많은 지하철역 주변 역시 10억원 이상의 자금이 든다는 게 업계의 분석이다. 거래 많은 아파트가 아닌 이상 입지와 지리적 위치, 개발 호재, 토지계획 등의 요소들을 모두 고려한 뒤에야 적정가치를 산출해야 한다는 것이다.

이윤환 국토개발연구소 대표는 "단독주택은 신축이나 리모데링 등을 염두에 두고 일조권과 용적률, 인접도로 폭 등을 고려해 매입해야 한다"며 "낙찰 이후 신축비용은 어떻게 조달할지, 임대수요는 풍부한지, 공실 우려는 없는지 등 꼼꼼히 따져보고 투자해야 한다"고 조언했다.