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[정유신의 China Story] 부동산 레버리지대출과 위험

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[정유신의 China Story] 부동산 레버리지대출과 위험
연초 주식폭락과 자본유출로 소란스럽던 중국이 최근 들어선 주택가격 급등으로 또 다시 관심을 모으고 있다. 아직 2선, 3선 도시까지는 아니지만 베이징 상하이 선전 톈진 같은 1선 대도시들은 지난해 급등장세를 연출힌 상반기 주식시장만큼이나 뜨겁다. 주택 매수 열기가 가장 뜨거운 선전의 경우 지난해 주택가격 상승률이 53%였고 상하이는 올해 2월 한 달 동안 8% 가까이 상승해 월 기준 2005년 이후 10년 만에 최고 상승률을 기록했다. 특히 선전의 경우 2015년 개인주택대출이 전년 대비 210% 증가한 3408억위안(62조원), 평균 주택담보대출(LTV)도 한도(70%)에 가까운 65%를 기록했다.

이처럼 중국의 부동산가격이 급등하는 이유는 뭘까. 전문가들은 중국정부의 부동산 부양정책과 기대심리에 따른 레버리지 효과를 주요인으로 꼽는다. 첫째, 주택담보대출 기준 완화. 인민은행은 2월 초 주택 1채 매입할 때 담보대출을 지금까지의 75%에서 80%, 2채일 때는 60%에서 70%까지 완화했고, 2월 말엔 지급준비율도 17.5%에서 17.0%로 인하했다. 지금까지 부동산 대책보다 강도가 상당히 셌다는 평가다. 특히 지급준비율 0.5%포인트 인하는 그 자체로만 7300억위안(132조원)의 유동성 공급 효과가 있어서 주식에 식상한 투자자들을 부동산으로 끌어들였다는 의견이 대다수다. 둘째, 기대심리로 부동산 레버리지대출이 급증한 것도 주택가격이 급등한 요인이다. 레버리지대출이란 주택담보대출을 50% 받았다고 하면 나머지 50%(주택산정가액-주택담보가액)의 일부 또는 전부를 추가 대출받는 걸 말한다. 따라서 레버리지대출이 급증하면 주택수요도 크게 늘어나 주택가격이 뛸 수밖에 없다.

주택 레버리지 대출엔 어떤 것들이 있나. 첫째, 부동산중개업자 스스로 소액대출 금융라이선스를 갖고 대출회사 역할을 하는 경우다. 쇼팡, 스롄싱 등이 대표기업으로 직접 운영하는 플랫폼에 의해 대출론 또는 부동산관련 이재상품을 출시하고 있다. 둘째, 부동산개발업자가 은행 외에 금융회사와 제휴해서 대출상품을 소개하고 실제 금융회사가 하는 경우. 중위안디찬이 대표적이다. 셋째는 인터넷금융회사의 대출상품을 꼽는다. 여기엔 P2P대출이 많고 대부분 부동산 관련 회사가 모회사로 되어 있다. 롄자가 대표기업이다.

P2P대출은 지난 2~3년간 중국에서 급속히 팽창하기 때문에 좀 더 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 우선 P2P 주택대출이 지난해 하반기부터 빠르게 늘고 있다. 이유는 1선 도시를 중심으로 부동산 붐이 부는데다 새로 출시되는 P2P 주택대출 상품들이 대부분 부동산 물건에 제한이 없어 고객의 선택 폭이 넓기 때문이라고 한다. 또 대출금리가 평균 10%대로 낮은 점이 강점이다. 지난해 말 기준 주택대출을 취급하는 P2P업체는 664개, 31개 성 중 29개 성에 퍼져 있다. P2P를 통한 주택대출액은 지난해 11월 14억위안(약 2500억원)에서 올해 1월엔 26억위안(약 4600억원)까지 거의 더블로 늘어났다.

그러나 인터넷에서 불특정다수 고객을 상대하다 보니 부동산물건과 자금용도에 대한 정보가 없거나 틀리기 일쑤여서 위험이 점점 높아진다는 의견이 나온다. 게다가 P2P업체들의 경쟁 때문에 레버리지비율이 높아져서 주택산정가액의 5~10%만 갖고도 주택을 매입하는 사례가 늘어난 점도 문제다. 주택가격이 오르면 문제가 없지만 주택가격이 대출금액 이상으로 급락하면 차입자의 디폴트, P2P플랫폼업체도 시스템리스크가 발생하기 쉽기 때문이다. 현재 1선 대도시들은 주택가격소득비율(주택가격/연간소득)이 20~25배나 되고 5개 1선도시 땅을 팔면 미국의 절반까지 산단 얘기까지 나온다. 극심한 소득격차에 임금배증정책(2010~2020년)까지 쓰는 중국정부 입장에서 1선 도시의 주택가격 급등을 어떻게 처리할 것인지 관심의 대상이다.

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