주택거래 급감하는데 분양시장만 '활황'…"대출규제 영향"

일반 주택시장과 분양시장의 양극화 현상이 심화되고 있다. 지난해 정부가 내놓은 가계부채 대책으로 기존 주택매매는 위축된 반면 가계부채 대책에서 빠진 신규 분양시장으로 투자자가 몰려서다.


올 들어 실수요자들이 많이 소진돼 대기 수요층 기반이 약해졌다는 점에서 이러한 양극화 현상이 당분간 이어질 것이란 게 전문가들의 지적이다.

25일 국토교통부에 따르면 올 상반기(1~3월) 전국 주택거래량은 32만6831가구로 나타났다. 이는 지난해 같은 기간(38만9372가구)에 비해 16.1% 감소한 수치다.

자세히 들여다보면 기존 주택매매 거래가 큰 폭으로 감소했다. 지난해 상반기 27만53가구에 달했던 매매거래량이 올 상반기 19만9483가구로, 26.1%나 떨어졌다.

반면 전국의 분양권 거래는 같은 기간 9만8444가구에서 10만1831가구로 3.4% 늘어나 대조적인 모습을 보였다. 특히 서울의 분양권 거래는 8547가구에서 1만549가구로 23.4%나 늘었다.


신규 분양시장은 강세를 보이는 반면 기존 주택시장은 위축되는 양극화 현상이 뚜렷해지고 있는 것이다. 일부 지역에선 주택가격 상승세가 멈추고 심지어 하락세로 바뀌는 지역도 나오고 있다.

최근엔 신규 아파트 분양가격에서도 지역별 양극화 양상이 나타나고 있다. 서울 재건축 단지 분양가는 크게 상승하는 반면 수도권 외곽지역에는 미분양 우려로 분양가가 낮아지고 있다.

주택시장의 양극화 현상은 저성장하에 인구사회 구조학적 변화 과정에서 당연히 나타날 수 있는 현상이지만 최근의 모습은 정부 정책에 기인했다는 게 전문가들의 분석이다.

정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수는 "기존 주택을 구입하는 경우 소득심사가 강화되고 원리금 균등상환방식으로 대출을 받아야 해 주택구입을 망설일 수밖에 없다"며 "반면 아파트 집단 대출인 신규 분양에 대해선 대출규제가 제외돼 신규 분양시장 수요가 증가하게 되는 것"이라고 설명했다.

문제는 이런 양극화 현상이 시장 침체를 예고하고 있다는 점이다. 지난해부터 주택 공급과잉 논란이 일었지만 분양시장 활황으로 올해 역시 공급물량이 넘쳐나고 있다.

실제 부동산114에 따르면 다음달 전국에서 분양 예정된 아파트는 총 7만7935가구로 나타났다. 분양 아파트 집계 이래 역대 최대치가 공급됐던 지난해 11월 6만112가구에 비해 30%가량 더 많은 물량이다.

게다가 분양권 거래가 늘어난 것도 투자수요에 기인한 것이기 때문에 거품이 빠지고 난 이후가 문제라는 지적이다. 실제 지난 1월 역대 최고 분양가로 화제를 모았던 서울 서초구 '신반포자이'는 이달 초까지 89건이 전매됐다. 일반분양이 153가구였으니 60%가량이 분양 계약 3개월 만에 분양권을 판 것이다.

정 교수는 "분양권 전매는 앞으로 시장 불투명성을 감안, 시세차익을 남기고 파는 경우가 대부분이어서 시장에 좋은 영향을 미치진 않는다"며 "정부는 양극화 현상을 최소화해 기존 주택시장의 거래가 활발하게 이뤄지고 지역적 차별화가 없는 안정된 주택시장 조성을 위한 노력을 기울여야 할 것"이라고 조언했다.