[정유신의 China Story] 중국의 임대주택시장

중국인은 전통적으로 주택 소유 욕구가 강해 부동산시장도 임대보다 판매가 중심이 된다. 특히 도시화의 빠른 진전으로 주택가격이 급격히 상승해서 거액의 대출을 받더라도 주택을 구입해야 한다는 게 일반적인 인식이다. 그러나 한편에선 대도시를 중심으로 유동인구가 증가함에 따라 임대주택 수요가 꾸준히 늘고 있다고 한다. 대도시에서 일하는 지방 출신들로선 비싼 주택 구입은 엄두도 낼 수 없고 임대주택만이 현실적 대안이기 때문이다.

유동인구는 얼마나 되나. 통계에 따르면 2014년 기준 중국의 호적과 거주지가 다른 유동인구는 2억3600만명(총인구의 17.5%)으로 우리나라 인구의 무려 4.5배, 대부분 베이징 상하이 선전 광저우 등 발전이 빠른 소위 ‘1선 도시’에 거주한다. 그만큼 임대주택 수요도 많단 얘기다. 2014년 말 기준 임대주택에 사는 인구는 총 유동인구의 72%(1억7000만명)며 도시인구의 25.8%다. 앞으로 2선, 3선 도시들의 유동인구도 빠르게 늘 거라고 보면 임대주택시장의 잠재수요도 상당하다는 평가다.


중국 주택임대시장의 특징을 살펴보자. 첫째, 개인 임대주택 중심이다. 기업 임대주택이 30~40%를 차지하는 선진국과 달리 중국은 임대주가 개인인 경우가 90% 이상이기 때문인데, 그만큼 임대주택시장이 영세하고 다양화하지 못했단 얘기다. 둘째, 소형 임대주택이 부족하단 점이다. 중국 주택건설부에 따르면 주택임대 수요는 90% 이상이 소형주택(49.5㎡ 이하)인데, 실제 소형주택 공급은 60% 내외에 그친다고 한다. 이유는 부동산개발업자들이 주로 판매를 목적으로 주택을 건설하기 때문이다. 셋째, 임대주택 거주자는 대부분 젊은이다. 통계에 따르면 대도시 임대주택 거주자의 평균연령은 20~25세로 대학생과 대학을 막 졸업한 기업 초년 화이트칼라가 많다고 한다, 다만 집값이 워낙 비싸 주택 구입이 어려운 1선 도시의 경우 임대주택 거주자 연령도 25~27세로 더 높다.

그러면 최근 다시 오름세를 보이는 주택시장처럼 임대주택시장도 활황세인가. 답은 “아직 아니다”다. 사회과학원이 내놓은 ‘부동산백서 2016’에 따르면 지난해 중국 주택임대료는 1조위안(약 180조원)을 돌파했지만 평균 상승률은 전년 대비 2.6%로 주택분양·판매 가격상승률 9.1%보다 훨씬 낮다. 시장에선 임대주택보다 주택 구매수요가 여전히 강한데다 임대수요자들의 소득수준이 낮아 임대료 부담이 상당한 점을 주된 이유로 꼽는다. 예컨대 집값과 임대료 비싸기로 유명한 베이징은 임대료가 한 달 수입의 2~3배 되는 경우도 비일비재하다고 한다. 다만 임대 잠재수요가 워낙 크고 저소득층 소득도 꾸준히 올라갈 전망이어서 임대주택시장도 활성화될 거라는 게 전문가들의 의견이다.

임대주택 형태는 어떤가. 임대주로선 아무래도 여러 명과 계약하기보다 한 명과 계약하는 게 편하고 안전하다. 주택관리 차원에서도 한 명이 사용하는 게 훨씬 용이하기도 하다. 하지만 원래 임대주택용이 아니어서 집 자체가 큰 경우가 많은데다 또 임대료가 비싸서 임대수요자 혼자 임대료를 충당하기엔 만만치 않은 경우가 태반이다. 따라서 최근 몇 년 사이, 특히 1선 도시를 중심으로 단독임대 방식보다 룸셰어 방식이 빠르게 확산된다고 한다. 조사에 따르면 지난해 기준 룸셰어 방식이 전체의 50%에 달했다. 룸셰어 방식을 기업형으로 운영하는 회사로는 부동산 중개업자로 유명한 롄자가 대표적이다. 주택 한 채를 몇 개의 방으로 나눠서 예컨대 6~8명에게 임대하고 부엌 세면대 목욕탕 등은 공용하는 구조가 일반적이다. 주로 대도시 주변의 민가들을 구입해서 개조했는데 지난해 말 기준 베이징 상하이 선전에 약 4만채 임대주택을 관리하고 방의 수는 12만개나 된다고 한다.


아무튼 도시의 균형발전과 저소득층의 소득증대에 신경쓰는 시진핑정부로선 주택임대시장 활성화에도 점점 관심을 쏟아야 할 시점이다.