부동산 상속, 평가 방법을 알면 절세가 보인다

가족 중 누군가가 운명을 달리하면 슬픔을 뒤로하고 걱정해야 하는 것이 바로 상속세다. 남기고 간 재산이 없다면 상속세 걱정에서 자유롭겠지만 남기고 간 재산이 있다면 얼마의 상속세를 내야 할지 따져봐야 한다.


운명을 달리한 피상속인을 기준으로 배우자가 있으면 최소 10억까지 상속세가 없고, 배우자가 없으면 최소 5억까지 상속세가 없다는 것이 상속세에 관한 대표적인 상식 중 하나. 하지만 상속 재산을 어떻게 평가해 신고하는지도 공제되는 금액만큼이나 중요하다. 처분 시점에 양도소득세가 발생하게 되는 부동산에 대한 평가는 특히나 민감한 부분이다.

상속되는 부동산은 어떻게 평가할까? 결론부터 이야기하면 상속재산의 평가는 상속개시일 현재의 시가로 하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 보충적 평가 방법을 적용한다. 시가라 함은 상속개시일 전후 6개월 간의 거래가액, 감정가액, 보상, 경매, 공매가액, 그리고 유사매매사례가액 등을 말한다. 반면 보충적 평가 방법은 부동산의 경우 기준시가를 말한다.

가령 피상속인이 남기고 간 재산이 아파트라면 전후 6개월 간 같은 아파트의 동일 평형의 매매사례가액을 시가로 보아 평가한다. 하지만 단독주택이나 임야라면 동일 조건의 사례가액을 찾을 수 없다고 보아 보충적 평가 방법인 개별주택가격이나 개별공시지가를 적용한다. 즉, 부동산의 종류에 따라 시가와 근접하게 평가될 수도 있고 시가보다 대체로 낮은 기준시가로 평가될 수도 있는 것이다.

그러면 동일한 시세의 부동산이라도 시가로 평가하는 아파트를 상속 받는 것보다 기준시가로 평가하는 단독주택이나 임야를 상속 받으면 상속세를 절세할 수 있으니 무조건 좋은 것일까? 상속세를 적게 낼 수는 있겠으나 양도 시점의 양도소득세까지 고려하면 상황은 달라질 수 있다.


상속 받은 부동산이 보충적 평가 방법에 따라 기준시가로 평가되는 경우 상속세와 양도소득세는 마치 시소의 양 끝과 같다. 상속 받은 부동산을 양도할 때의 취득가액은 상속 당시의 평가액으로 한다. 따라서 상속세를 기준시가로 평가해 신고한 부동산은 양도 시점에 시가와 기준시가의 차이만큼 양도차익이 발생하여 양도소득세를 부담하게 된다. 반면 상속세를 시가 혹은 매매사례가액으로 평가하여 신고한 부동산의 양도차익은 없거나 매우 적은 금액이 될 것이다.

상속세 신고는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 내에 하도록 돼있다. 이 6개월은 상속인들이 슬픔을 이겨내고 피상속인이 남기고 간 재산을 단순히 분할하는데 허비해서는 안 된다. 보충적 평가 방법이 적용되는 부동산에 대해서는 상속세와 양도세를 비교해보고 상속세 신고 전략을 수립해야 한다.

상속개시일을 기준으로 6개월 이내에 양도하고 시가로 상속세를 신고하면서 상속세를 더 부담하고 양도소득세를 피하는 것이 유리한지, 아니면 6개월 이후에 양도하여 상속세를 절감하고 대신 양도소득세를 부담하는 것이 유리한지 점검해 볼 필요가 있다. 만약 상속세를 더 부담하고 양도소득세를 피하는 것이 유리한데 당장 양도하지 못할 상황이라면 감정평가를 받아 감정가액으로 상속세를 신고하는 것도 방법이다.

지금 당장 상속세를 적게 내는 것이 능사는 아니다. 상속세 신고에도 전략이 필요하다.