역전세난에 미분양 급증…'공급과잉' 신호음 곳곳서 감지

주택 '공급과잉 현실화'에 대한 신호음이 곳곳에서 들리고 있다. 역전세난·미분양 증가에 이어 일부 지역에서는 초기 계약률 하락현상까지 등장했다. 지금의 높은 1순위 청약경쟁률이 허수일 수 있다는 지적도 나온다.


최근의 주택 인·허가 증가는 공급과잉 우려를 더 키우고 있다. 특히 정부가 추가경정 예산을 통해 유동성 공급에 나서면서 올 하반기 분양물량을 줄일 계획이었던 건설사들이 이를 철회했다는 얘기가 나온다.

26일 KB국민은행에 따르면 7월 서울 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격)은 지난달보다 0.3%포인트 하락한 74.8%를 기록했다. 2009년 2월(38.3%) 이후 7년 5개월 만에 하락한 것이다.

강남구 -0.7%포인트, 송파구 -0.5%포인트, 서초구 -0.5%포인트 등 강남지역 전세가율이 일제히 떨어졌다.

실제 송파구 잠실동 소재 A아파트 전용면적 84㎡ 매매가는 올초 9억9000만원에서 7월 현재 10억5000만원으로 오른 반면 전세가는 올 초 8억1500만원에서 7월 7억6500만원으로 떨어졌다. 전세가율이 82.3%에서 72.9%로 하락한 셈.


미분양은 2개월 연속 증가했다. 지난달 전국 미분양 주택이 6만 가구에 육박했다. 이는 전월(5만5456가구)대비 8.2%(4543가구) 증가한 것으로 공급과잉 논란이 일기 시작했던 지난해 12월(6만1512가구) 수준이다.

경기도 미분양은 한달새 2465가구 늘었는데 △평택시 5월 1239가구→6월 2969가구 △남양주시 949가구→2341가구 △안성시 1475가구→1964가구 등에서 미분양이 크게 증가했다.

이런 상황이지만 주택 인·허가 실적은 연간 기준 역대 최대인 지난해 흐름이 계속되고 있다. 올 상반기 주택 인·허가는 지난해 같은 기간보다 18.4% 증가한 35만5309가구를 기록했다. 상반기 기준 1991년(36만1000가구) 이후 가장 많은 것.

전문가들은 공급과잉에 따른 초기 계약률 하락을 우려하고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "역전세난·미분양 증가 등이 공급과잉과 연결된다"며 "지방을 중심으로 초기 계약률이 하락하고 있다"고 말했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "건설사들의 올 주택 공급량이 지난해 대비 88% 수준으로 공급과잉에 대한 불안감이 있다"며 "역전세난·초기 계약률 하락 등 부정적인 흐름이 나타나고 있다"고 설명했다.

높은 청약경쟁률 등이 허수 일 수 있다는 의견도 있다. 김규정 연구위원은 "역전세난·미분양 증가 등 부정적 지표로 청약경쟁률이 하락하는 현상이 두드러지게 나타날 수 있다"면서도 "1순위 청약통장이 많아진 영향으로 아직 표면으로 드러나지 않고 있다"고 말했다.

함영진 센터장은 "공급과잉에 따른 미분양이 증가하고 있지만 정부가 추가경정 예산을 통해 시장의 유동성 공급을 지속, 전매차익에 대한 기대감이 계속되고 있다"며 "건설사 역시 이를 감안해 공급 조정을 하지 않고 있다"고 분석했다.

심교언 건국대학교 교수는 "글로벌 금융위기 등 외부변수로 인해 경기가 침체한 뒤 회복기에 주택 공급이 증가하는 현상이 자주 있다"면서도 "지금은 물량 조절에 대한 인식 없는 상황이어서 시장에 충격이 올 수도 있다"고 경고했다.