[꿀빵]리쌍vs곱창집 '갑질' 이야기는 그만! 바보야 문제는 이거야

'우장창창 2차 강제집행, 망연자실'/사진=뉴스1

"법대로 합시다!"


"그래, 법대로 하자니까!?"

집주인은 '법'대로 했고, '법'을 자세히 몰랐던 세입자는 내가 피해자라며 우겼지. 구경꾼들도 저마다의 판단으로 편을 들었지만 정작 법은 잘 몰랐어. 연예인의 '갑'질이냐, 연예인을 압박한 일반인의 '을'질이냐에 초점이 맞춰졌지.

무슨 이야기냐고? 가수 '리쌍'과 철거당해 억울하다 말하는 '우장창창'의 이야기야. 누구의 잘못이냐를 따지기 바빴지만, 우리 사실은 정확한 이야기조차 알지 못하잖아? 일단 깔끔하게 정리해줄게.

▷일단 짚고 넘어가자! '우장창창 이야기' ① 2010년 11월 가로수길에 곱창집(#우장창창)을 차린 세입자 서씨. 서씨는 권리금과 인테리어 비용 4억여원을 투자. 2년 후 그룹 리쌍(길·개리)이 해당 건물을 통째로 구입. ② 서씨의 점포가 위치한 1층에서 직접 장사를 하려는 리쌍, 서씨에게 가게를 비워달라고 통보. (서씨: 못 나가!) #그리고_이_일이_언론에_알려짐 ③ 1년 뒤 리쌍과 서씨 협상(2년 계약). 권리금과 인테리어 비용 중 1억8000만원을 돌려받는 대신 건물 주차장에서 영업하겠다 약속한 서씨. 주차장 사용을 허락한 리쌍.(☞관련기사: 리쌍, 임차인과 전격 '합의'… 법적 분쟁 마무리) ④ 그 후 2년간 주차장에서 점포를 운영한 서씨. 빗발치는 민원.(#거기_주차장임_방_빼!) 리쌍에게 용도 변경을 요청했지만 단칼에 거절. 서씨의 소송(#약속했잖아_엉엉)과 리쌍의 '맞소송'(#얼른_가게_빼란말야!). 법원:"둘 다 기각. 적당히 합의하셈" ⑤ 그러던 중, 계약기간(2년) 종료. 그러나 서씨, 계약갱신을 요구X.(#님은_환산보증금_4억원_넘어서_자동연장_아님 #아뿔싸_몰랐어요) 리쌍, 서씨 점포 퇴거요청. 그리고 #강제집행 #퇴거.

우리가 리쌍이 잘못했네, 우장창창이 잘못했네 하고 있을 시점. '맘상모'(맘편히 장사하고픈 상인모임)는 이제 다음 이야기를 하자고 제안했어. 그도 그럴 것이 우장창창은 이미 철거됐잖아.(☞관련기사: 가수 리쌍, 가로수길 '우장창창' 강제집행 완료)

'우장창창'의 강제집행 이후 사흘이 지난 21일 오전이었지. 박주민 더불어민주당 의원이 이른바 '맘상모법'(상가건물임대차보호법 개정안)을 발의하고 우장창창이 철거당한 그 자리에서 거리 시위를 벌였는데 그게 바로 다음 이야기야.

주요 내용은 △환산보증금 폐지 △무제한 기한의 계약 갱신 △월차임 인상 상한선 제한 등이야. 여기서부터 우리의 흥미는 뚝 떨어졌지. 근데 정작 중요한건 지금부터거든. "무슨 말인지 1도 모르겠다." "뭐가 이렇게 어려워." 라고 생각하는 분들, 일단 한 번 읽어봐.

◇뭣이 중헌디? 바보야 중요한 건 '환산보증금'이야

이번 개정안에서 가장 중요한 개념인 '환산보증금'에 모두 주목! '환산보증금'은 월세에 100을 곱한 액수에다 보증금을 더한 금액이야. 어떤 영업장이 정말 '영세한 매장'인지를 판가름하는 기준이 되고 있어. 표를 보면 알겠지만, 서울시가 4억원으로 가장 높고, 지방으로 갈수록 점점 낮아지지.

2013년 개정된 상가건물임대차보호법

'환산보증금' 기준보다 낮은 가격의 가게를 운영하는 경우, 꽤 많은 법의 보호를 받아. 법의 초점이 거기 맞춰져 있거든. 근데 '환산보증금' 기준을 넘는 상가는 '영세사업'이 아니기 때문에 상가법 보호를 받을 수 없어.

상가법 보호를 받지 못하면 계약이 자동갱신되지도 않고 임대료도 집주인 마음대로 올릴 수 있지. 문제는 '환산보증금'의 기준이 비현실적으로 낮다는 거야.

지난해 말 서울시가 발표한 자료를 보자. 명동, 강남대로, 청담과 같은 유동인구 상위 5개 지역의 평균 환산보증금은 7억9738만원이야. 기준가격인 4억원을 2배 가량 넘어선다고. 서울 전체로 범위를 넓히더라도 22.3%에 달하는 점포가 환산보증금 4억원을 넘지. 특히 서울 전체 평균 환산보증금은 3억3560만원인데, 전체 평균이 4억원을 넘어서는 것도 시간문제야.

좀 전에 인터넷을 찾아보니 미아사거리에 월세 600만원, 보증금 7000만원짜리 매장을 차린다는 글이 있더라고. 이런 경우 '환산보증금'은 6억7000만원이야.(보증금 7000만원+600만원x100) 그러니 4억원으로는 어림도 없겠지? 어디 강남의 목 좋은 매장이라면 '환산보증금' 4억원은 우습지않겠어?(#권리금은_논외)

서울 시내에 있는 가게 중 '환산보증금'이 '4억원'을 넘는 곳은 상가법의 보호를 받을 수 없어. 그렇다면 계약 기간이 끝날 무렵 건물 주인에게 계약을 '갱신'해달라고 따로 요구해야 해. '건물주느님 재계약 해주셈ㅠㅠ'하고 부탁해야 하는 것이지. 그렇다고 유동인구가 별로 없는 외곽으로 나갈 수도 없잖아.

'환산보증금'이 4억원을 넘은 서씨는 "계약 갱신ㄱㄱ"하고 말할 타이밍을 놓쳤고 결국 계약이 해지된 거야. 이 점을 들어 '맘상모'측은 "현재 법이 정한 기준 자체가 너무 낮다" "실효성이 없다"며 '환산보증금'을 아예 폐지하라고 주장하고 있어. 쉽게 설명한 아래 영상을 한 번 봐볼래?



◇월 임대료 9%라도…"9%도 너무해!"

몇몇 악덕 건물주들은 비현실적인 '환산보증금' 기준을 이용해서 상인들을 내쫓는대. '환산보증금'을 초과하는 상가의 경우 상권이 발달하면 매출이 늘어나니까 건물주가 월세를 계속 올리지. 그러면 또 '환산보증금'(보증금+월세x100)도 올라가고. 상가법 보호는커녕 상가법과 점점 더 멀어지고 계약 갱신은 '주인 맘대로'가 돼버리는 암울한 상황에 놓인단 말씀.

'환산보증금'을 초과하지 않는 가게라면 그나마 최대 연 9%라는 제한이라도 있지, 이 금액을 초과하는 순간 월 200만원 월세를 1000만원으로 올려도 아무런 상관이 없다는 말씀.

실제로 그런 경우가 있다니까? 얼마 전까지 가로수길에서 'ㅂ'음식점을 운영하던 A씨는 월세로 400만원을 내고 있었어. 그런데 건물주가 갑자기 월세를 1000만원으로 올려서 쫓겨났대.

A씨는 "가로수길에서 장사를 하면서 상인 대부분이 5~6년 안에 쫓겨나는 것을 목격함. 억울했지만 어쩔 수 없이 나갈 수밖에 없었음ㅠ"하고 울분을 토했지.

'환산보증금'을 초과하지 않는 법의 보호를 받는 가게라면 어떨까. 이들 가게엔 최대 연9%의 임대료를 올릴 수 있어. 9%는 적은 비율일까? '환산보증금' 기준을 충족하는 A씨의 가게가 악덕 건물주라도 만나는 날엔 임대료가 해마다 9%씩 꽉 채워 오르겠지?

첫해 439만원, 이듬해엔 483만원, 10년 뒤엔 1027만원을 월세로 내야해. 해마다 물가상승률이 1~2%내외인 걸 보면 좀 심하지. '맘상모법'은 물가상승률과 경제성장률 등을 종합적으로 고려해 상승률을 더 낮춰야 한다고 지적하고 있어.

◇"5년 후에도 장사할 수 있게 해주세요"

2013년에 '환산보증금'과 관계없이 모든 가게에 '계약갱신요구권'이 5년동안 보호되도록 법이 바뀌었어. (잘됐군 잘됐어) 따라서 현행법상 건물주가 일방적으로 계약해지를 할 수 없는 기간(='남의 집'에서 '합법적으로' 장사할 수 있는 기간)은 '5년'이야. 내가 1~2년까지 계약을 맺었다고 하더라도, 연장을 원할 경우 건물주는 계약을 갱신해줘야 하지. 세입자는 최대 5년의 기간을 보장받는 셈이야.

계약기간은 최대 5년/사진=뉴스1

☞여기서 한가지 짚고 넘어갈 것이 있어. '환산보증금' 기준과 '관계 없이' 5년 동안 보호를 받을 수 있는 것은 맞는데, 조건은 조금 달라. '환산보증금' 기준보다 낮은 가게를 운영하는 경우에는 계약 갱신 기간 전에 '룰루랄라~' 신경 쓰지 않고 있어도 자동으로 계약은 연장돼. 근데 '환산보증금' 기준을 넘는 가게를 운영할 경우에는 세입자가 먼저 건물주에게 계약 연장을 요구해야 해.

'우장창장'은 바로 이걸 몰라서 계약 연장을 먼저 말하지 못했고, 리쌍은 "연장 해달라는 말도 안했음서, 이제와서 무슨 소리?" 이렇게 된거지.

이거랑 별도로 '맘상모' 측은 5년 이라는 보장 기간도 너무 적다고 이야기 하고 있어. 5년 계약 기간이 끝날 무렵 건물주가 다가와 '님 가게의 계약갱신을 거절한다'고 통보하면 세입자는 짐 싸들고 나가야 하잖아.

나가라고 하면 억울하지

과연 세입자가 5년 안에 이익을 내 투자비를 몽땅 회수할 수 있을까? 이에 대해 '맘상모법'은 "ㄴㄴ못함. 계약갱신청구기간 무제한ㄱㄱ"라고 주장해. 별다른 결격사유가 없다면 5년이 됐든 10년이 됐든 맘 편히 장사 할 수 있어야 한다는 거야.

서울 북촌에 위치한 공방"ㅆ"의 사정이 그래. '계약갱신요구기간' 5년이 넘었단 이유로 지금 퇴출 위기에 놓였어. 공방 주인 B씨는 "5년이라는 기간이 정해져 있어 그 기간이 지나면 상인들이 쫓겨나는 것이 너무 당연한 일이다"라고 하소연 중이야. (요약: 김씨 曰,"우리는 모두 5년짜리 비정규직ㅠ")

이제 맘상모법에 대해서 좀 이해했지?

그런데 말야 법이라는 게 국회를 통과해야 의미가 있는 거잖아? 맘상모가 "이번에는 꼭 개정돼야 함"이라고 아무리 주장해봐야 국회가 법 개정을 하지 않는 이상 주장은 주장일 뿐이지.

지난 2013년 상가건물임대차보호법 개정 당시 맘상모가 주장하는 △환산보증금제도 폐지 △임대료 인상 제한폭 축소 △무제한 기한의 계약 갱신 등의 내용은 빼놓고 법안을 통과시켰던 국회가 이번에는 법 개정에 적극적으로 나설지 앞으로 지켜보자고.