[MT시평]규제완화의 부메랑, 부동산투기

2016년 8월3일 발표한 ‘전국 주택거래 현황’을 보면 상반기에 거래된 주택 73만1603건 중 분양권 거래량(전매와 등기검인의 합산)은 총 20만6890건으로 전체 주택거래량의 28.3%를 차지했다. 이는 2006년 실거래가 조사 이후 주택거래량이 최대치에 달한 2015년 동기의 24.5%에 비해 3.8% 포인트 높은 것이다. 또한 주택시장이 호황이던 2006년 분양권 거래량이 전체 거래량의 15.7%를 차지한 데 비하면 10년새 10%포인트가 커진 것이다.

한편 2016년 7월6일 한국감정원이 집계한 아파트 분양권 거래현황에 따르면 전국 아파트 분양권 전매의 총 건수는 6만519건에 달했다. 이는 전매와 등기검인 건수를 합산한 총 분양권 거래량의 약 4분의1 규모로 추정된다. 4건의 분양권 거래 중 1건이 분양권 전매 거래라는 의미다. 전매거래 추이를 보면 2016년 1월 1만2042건, 2월 9726건. 3월 1만1879건, 4월 1만3217건, 5월 1만3655건으로 계속 증가해왔다.


분양권 전매거래 증가와 함께 불법거래도 늘고 있다. 청약시장 불법행위로는 위장전입·전출에 의한 청약, 청약통장을 사고파는 행위, 전매제한 기간에 불법전매, 다운·업계약 등 실거래가 허위신고, 떴다방·시행사·중개업소 등의 불법중개 등이 포함된다. 이 모두는 분양권의 불법전매로부터 투기적 이익을 얻기 위한 위법행위들이다. 분양권 거래의 4분의1이 전매거래고 전매거래의 상당한 부분이 이러한 위법적인 투기적 거래로 추정된다. 강남재건축 일반분양이나 신도시 분양권 매매의 대다수가 이런 식으로 거래되는 것으로 알려져 있다.

국토부는 2016년 1월1일부터 5월까지 부동산 실거래가 신고내역에 대해 정밀조사를 실시해 실거래가 허위신고 등 1712건(3029명)을 적발하고 104.6억원의 과태료를 부과했다. 청약시장에서 관행적으로 이루어지는 데 비해 적발건수는 아주 적은 편이다. 지난 6월21일부터 23일까지 3일간 국토부가 청약 불법행위 및 실거래가 허위신고 등에 대한 집중 실태점검을 실시했는데, 위례신도시의 경우 분양권 거래가 전 달에는 역대 최대치를 기록했지만 단속기간엔 반토막으로 줄었다. 단속 이후 거래가 급감한 것은 그만큼 과거에 불법 거래가 많았음을 입증하는 것이다.

분양권 거래는 대부분 불법거래로 추정되지만 은밀한 거래로 인해 적발하는 데 어려움이 많다. 그럼에도 실거래 허위신고 적발건수가 최근 들어 급증하는 등 불법거래가 극성을 부리는 것은 정부가 나서서 사실상 투기를 부추기고 방치한 것의 결과다. 이는 거래활성화를 위해 분양시장에 대한 규제를 과도하게 푼 것의 부메랑에 해당된다. 지난 2여년 동안 최경환 부총리 팀이 추진한 양적완화정책의 일환으로 국민들로 하여금 대출을 일으켜서라도 주택을 사라고 부추긴 전방위적 규제완화가 분양시장을 지금과 같이 불필요하게 확장했고 불법전매를 알고도 방치한 꼴이 되었다. 현정부가 도입한 거래활성화를 위한 저인망식 규제완화 정책으로는 금리인하와 LTV(주택담보대출비율) 등 대출규제 완화, 분양가상한제 철폐, 청약 1순위 자격 완화, 전매제한 완화, 재당첨 금지 폐지, 재건축연한 단축, 재건축부담금 3년간 유예 등 손으로 꼽을 수 없을 정도다. 이중에서도 청약 1순위 자격 완화, 분양권 전매제한 완화, 재당첨 제한 완화, 즉 아파트 청약·전매·재당첨 3중 규제완화가 투기적 불법전매를 부추긴 주범으로 간주된다.


저성장기인 지금, 빚을 내서 집을 사도록 하는 정부의 규제완화정책은 시대착오적인 것이다. 반복된 규제완화로 인한 공급과잉, 그에 따른 부동산시장 폭락까지 우려되는 게 현실이다. 더욱 그 규제완화는 투기를 부추기고 방치마저 해온 꼴이었다. 이러한 퇴행적 주택부동산정책을 언제까지 계속할 것인가? 이젠 정말 바뀌어야 한다. 산업과 시장(부동산)에 조응하는 주택정책에서 사람과 복지에 맞춘 주거정책으로 전환이 적극 모색되어야 한다. 이를 위해서는 현행의 주택관련 정책과 제도 전반을 공급자 중심에서 수요자 중심으로 바꾸어야 한다. 이와 함께 주거자원을 주거계층 간에 공평하게 배분하는 주거정의의 실현이 주택·주거정책의 새로운 목표가 되도록 해야 한다. 그 무엇보다 주택을 짓고 늘리는 일만 해온 정책당국이 가장 먼저 바뀌어야 한다.