집단대출 보증여건 제한···애꿎은 실수요자 피해 우려

지난 7월 13일 청약 당첨자가 발표된 서울 동작구 흑석동 아크로리버하임 모델하우스 앞에서 불법 이동식 중개업소인 '떴다방'이 방문객들을 상대로 분양권 호객행위를 하고 있다.

정부가 25일 내놓은 '가계부채 관리방안'에는 주택 공급량 조절과 함께 '중도금 대출 보증제도 개선' 등 집단대출 관리를 강화하는 내용이 포함됐다.


최근 분양시장 활황이 계속되면서 집단대출과 비은행권 대출이 가계부채의 뇌관으로 작용한다고 판단, 이를 선제적으로 관리해 가계부채 연착륙을 유도하겠다는 것이다. 전문가들은 그러나 이같은 대책이 부동산 투기 세력을 견제하는 수준을 넘어 실수요자들에까지 피해를 줄 수 있다며 우려하고 있다.

◇보증액·건수 모두 줄인다

정부는 우선 중도금 대출 보증에 은행들의 책임을 지우는 방식으로 대출요건을 강화하기로 했다.

현행 보증제도는 대출 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(주금공)이 100% 보증을 하는 구조인데, HUG와 주금공은 대출금액의 90%만 보증하고 나머지 10%는 은행이 리스크를 분담하도록 하겠다는 것이다.


실수요자 위주의 중도금대출시장을 조성하겠다는 것인데 은행들이 사업 타당성을 철저히 검토하라는 의미라고 정부는 설명했다. 10%의 부담을 떠안 게 된 은행으로서는 집단대출 심사를 강화하거나 대출금리를 올릴 수 밖에 없게 된다.

중도금 1인당 보증건수 한도도 축소된다. 지금은 HUG와 주금공 각각 2건씩 최대 4건에 대한 보증을 신청할 수 있지만 기관에 관계 없이 1인당 최대 2건으로 제한된다. 건수 제한은 오는 10월 1일 입주자 모집공고분부터 적용될 예정이다.

이번 대책에는 분양보증 요건을 강화하는 내용도 담겼다.

지금은 소유권 미확보 부지, 가압류, 저당권 등 권리 제한이 있는 경우 담보대신 담보대용료를 받고 분양보증을 발급하는데 이를 폐지하겠다는 것. 담보대용료제도를 없애 문제가 있는 부지에는 아예 사업을 할 수 없도록 하겠다는 것이다.

가산보증료 제도도 폐지된다. 업체별로 보증한도를 초과해 보증을 신청하면 초과분에 대해 가산보증료를 받고 보증 발급을 해 주고 있는데 앞으로는 보증한도를 초과할 경우 아예 분양보증을 할 수 없게 된다.

이밖에도 미분양 관리지역과 분양가 급등지역 등은 분양보증의 본점심사를 의무화하고 미분양관리지역의 본점심사 요건도 현행 1000가구 이상 사업장에서 500가구 이상으로 강화했다.

◇애꿎은 실수요자 피해 우려

정부의 이번 방안이 과열된 분양(청약)시장을 가라앉힐 수 있을지 의문이라고 전문가들은 입을 모은다.

지금의 분양시장은 실수요층 보다는 전매차익을 노린 이른바 '꾼'들이 주도하는 투기적 상황인데 보증요건 강화가 오히려 실수요층에게 피해를 줄 수 있다는 것이다.

한 부동산 전문가는 "중도금 대출 보증에 은행들의 책임을 지우는 것은 보증 리스크 관리 측면에서 효율적일 수 있겠지만 중도금 대출금리 인상으로 이어질 수 있고 이는 곧바로 주택 실수요층의 피해로 연결된다"고 말했다.

보증요건 강화는 중소형 건설업체가 직격탄을 맞을 수 있다는 우려도 나온다.

건설업계의 한 관계자는 "보증요건이 강화되면 사업성이 떨어지는 지방 주택시장이 어려워지고 상대적으로 여건이 어려운 중소형 건설업체들이 가장 먼저 타격을 받을 것"이라고 말했다.