'지는 신촌과 뜨는 성수동' 젠트리피케이션에서 답을 찾다

경의선 숲길공원이 조성된 마포구 연남동은 요즘 서울에서 가장 '핫'한 동네로 꼽힌다. 연남동을 뉴욕 센트럴파크를 빗대 '연트럴파크'라는 애칭도 붙었다. 걸음마를 막 시작한 아기를 데리고 나온 젊은 부부부터 잔디밭에 앉아 연신 웃음을 터트리는 여고생들까지, 잡초가 무성한 폐선부지에서 도심공원으로 변신한 연남동은 그렇게 사람을 끌어들인다. 하지만 사람들이 모이고 상권이 커지면서 연남동은 새로운 고민에 빠졌다. 임대료가 급등해 토박이 주민과 상인들이 내몰리는 젠트리피케이션(둥지 내몰림)이다.


◇신촌·이대의 과거와 연남동의 현재

서울시가 최근 발표한 젠트리피케이션 데이터에 따르면 연남동에서 음식점(요식업)을 운영 중인 건물의 60%는 지역 주민이 아닌 외지인이 소유하고 있는 것으로 나타났다. 10년 전인 2006년만 해도 연남동 건물주의 62%는 지역 주민이었다. 10년 새 부동산 소유 구조가 정반대 양상으로 변했다. 상권이 발달하고 외지인이 부동산 쇼핑에 나서자 임대료는 뛰고 지역 경제에는 부하가 걸렸다.

연남동은 4~5년 전만 해도 인근 홍대 상권이나 신촌 상권의 높은 임대료를 감당하지 못하고 등 떠밀려난 젊은 자영업자들이 재기를 꿈꾸던 동네였다. 허름한 다세대건물 반지하나 지은 지 20년은 족히 돼 보이는 낡은 상가건물의 2~3평 자투리 공간에 자신을 내걸었던 젊은 요리사와 예술인들을 쉽게 만날 수 있었다.

그러나 이들 중 상당수는 이미 연남동에서 짐을 쌌다. 연남지역 음식점의 평균 영업기간은 2006년 3.91년에서 지난해 2.12년으로 반감했다. 장사를 시작해 2년을 버티는 것조차 쉽지 않은 자영업자의 생존 경쟁이 연남동에서도 반복되고 있다.


연남동의 현재는 신촌·이대 상권의 과거와 닮았다. 유명 대학들이 밀집한 신촌과 이대 지역은 1990년대 후반까지만 해도 전국 최고 상권 중 하나로 꼽혔지만 지금은 대로변 1층 상가 건물마저 임차인을 찾지 못해 공실로 남아 있는 낡은 상권으로 전락했다. 한때 2억~3억원을 호가하던 상가 권리금이 사라진 지도 오래다.

자고 나면 오르는 임대료는 젊은 자영업자들을 신촌·이대 상권에서 몰아냈고 그 자리는 어디서나 볼 수 있는 대형 프랜차이즈 음식점과 대기업이 운영하는 옷 가게, 화장품 가게들이 대신 채웠다. 그렇게 신촌·이대 상권은 그 시절 트렌드 리더에서 흔하디 흔한 일반 유흥가로 쇠락의 길을 걷기 시작했다.

◇'안심상가, 프랜차이즈입점 제한'…지역상권 지키기 나선 지자체

신촌·이대 상권과 대비되는 곳이 성동구 성수동1·2가 서울숲 주변 상권이다. 성수동 상권 역시 한때 서울숲 조성으로 방문객이 늘어나면서 임대료가 급등하고 지역 상인이 터전을 옮기는 젠트리피케이션 현상이 나타났다. 이에 해당 지자체인 성동구가 지역상인-건물주간의 상생 협약을 체결하는 등 발빠르게 지역상권 보호에 나섰고 지금 성동구는 젠트리피케이션 방지의 모범 사례가 됐다.

성동구는 지난해 9월 전국 지자체 중 최초로 젠트리피케이션 방지 조례를 채택했다. 자생 상권을 파괴할 우려가 있는 대형 프랜차이즈 업체나 휴흥업소의 입점을 제한하고 임대료 인상율 제한에 동의하는 건물주에게는 별도의 인센티브를 부여하기로 했다. 대형 건축물 건립시 공공기여로 주어지는 공간을 공공이 임대주가 되는 안심상가로 활용하는 방안과 쫓겨난 상인들을 위한 대안상가 건립안도 성동구의 작품이다.

성동구의 젠트리피케이션 방지 노력은 서울시의 관련 조례 제정과 중구, 강남구, 도봉구 등 자치구의 조례 채택으로 연결됐다.

시는 지난 1월 신촌·이대, 이태원 경리단길 등과 같이 임대료 급등으로 지역 주민과 상인이 내몰리는 일이 재발하지 않도록 젠트리피케이션 방지 조례(상가임차인 보호를 위한 조례)를 제정했다. 임차인 보호와 지원을 위한 법적 근거를 마련하고 임대료 상승률을 제한하는 장기안심상가 조성, 지자체와 지역 상인회간 자율협약 체결 등을 통해 소규모 임차상인들이 안심하고 장사할 수 있는 여건을 조성한다는 취지다.

시는 또 지난 3월 인사동, 대학로, 홍대·연남, 서촌·북촌 등 6개 지역 맞춤형 젠트리피케이션 대책을 발표한 데 이어 31일 임차상인들이 자기 상가를 마련할 수 있도록 자금 지원에도 착수했다.

서울시 관계자는 "젠트리피케이션은 소규모 자영업자와 젊은 예술인들의 생존을 위협할 뿐 아니라 도시의 생산 활력도 앗아간다"며 "지역 상권과 문화를 젠트리피케이션으로부터 보호, 침체된 도시에 활력을 불어넣겠다"고 말했다.