[법과시장]과대광고와 분양사기 논란

전선애 변호사

최순실 국정농단 파문으로 시국이 어지럽다. 믿을 수 없었던 갖가지 의혹들이 사실로 확인되는 과정에서, 어디까지가 유언비어인지 무엇이 진실인지를 가늠하기도 어려운 상황이다. 관련 의혹들이 철저히 수사돼 실체적 진실이 밝혀질 수 있을지도 의문이 든다.

끝없는 진실공방을 보면서 문득 얼마전 진행한 분양대금반환 소송이 떠오른다. 해당 아파트단지도 송전탑 지중화 및 주변 입지에 대해 대대적 분양광고를 했지만 분양광고는 지켜지지 않았고 사기분양 논란이 일어났다. 경제 영역에서는 분양광고를 둘러싸고 유독 거짓, 과장 논란이 많이 제기되고, 소송으로 비화되는 사례가 많다.


아파트나 상가 모두 대부분의 대규모 공사가 선분양 후시공 방식으로 이루어진다. 이 때문에 분양광고 시점과 실질 준공 시점 사이에는 상당한 기간이 소요된다. 의도적이었든 의도한 바가 아니었든 분양광고 당시와는 상황 자체가 달라지는 경우가 많아, 과장광고나 사기분양 논란이 끊이지 않는 것이다.

분양을 받은 이들은 분양광고가 지켜지지 않으면 중도금부터 지급을 거부하고 계약취소나 해제를 주장하며, 계약금반환이나 손해배상까지 요구한다. 분양광고만을 신뢰하고 분양계약을 체결한 입장에서는, 광고조건이 지켜지지 않으면 계약파기를 원하는 것이 당연하다. 해당 단지 전체가 집단으로 소송까지 제기하는 경우도 종종 발생하며, 중소건설사는 시공시 자금압박을 받는 상황에 이르기도 한다.

광고의 특성상 어느정도의 과장은 존재할 수 밖에 없는데, 허용되는 기준이 무엇일까. 아파트 입지 중 가장 중요하게 여겨지는 두가지가 교육환경과 교통환경이다. 대법원은 올해 초 아파트 옆에 학교가 들어선다는 광고가 지켜지지 않았으나, 허위·과장 광고는 아니라는 판결을 선고했다. 해당지구가 새로 개발되는 택지지구임은 누구나 알고 있고, 학교가 표기된 도면 역시 도시계획상의 토지이용계획도를 그대로 옮겨 계획도 이상의 인상을 주지 않았다는 취지이다.


교통환경에 대해서도 비슷하게 판단한 사례가 있다. 법원은 부산 오륙도 아파트 사건에서 "경전철에 관한 분양광고는 부산시의 당시 계획을 그대로 인용했기 때문에 경전철이 생기지 않았더라도 소비자들의 오인가능성을 야기했다고 보기 어렵다"고 했다.

입지 외 또다른 중요한 기준이 되는 것이 분양가 문제다. ‘중도금 전액 무이자 융자’라 광고하고, 중도금 이자를 분양가에 포함키는 경우가 있다. 법원은 세종시 모 아파트 입주자 494명이 건설사에 제기한 손해배상소송에서 건설사의 손을 들어줬다. 금융비용이 분양가에 들어있는 것은 누구든 어렵지 않게 접근가능한 정보고, 광고내용이 완전무상의 의미는 아니라는 것이다.

분양상황에 대한 과장은 어떨까. 법원은 미분양 아파트가 존재하는데도 ‘마감임박’으로 사실을 부풀려 광고한 경우에도, 손해를 묻거나 분양계약을 취소할 수는 없다고 보았다. 지자체 발표계획을 그대로 인용했고, 경기침체로 사업추진이 후발적으로 불가능해 진 것이지, 건설사가 사업무산을 미리 인식하고 기망한 것은 아니라는 이유이다.

이같은 사례에 비춰보면 거짓·과장 광고라 판단되는 기준이 꽤 까다롭다. 대법원은 ‘표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항 제1호에서 말하는 거짓·과장의 광고란, 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고’를 말하고, 이는 ‘보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 객관적으로 판단하여야 한다’고 제시했다. 결국 구체적 사례별로 다르다는 것이다. 소비자로서는 분양광고 내용만을 전적으로 신뢰하지 말고, 이를 객관적으로 확인하려는 주의를 기울일 수밖에 없다.