엎친 데 덮친 부동산 시장, '2000만원 이하 월세 과세' 논란 고조

임대주택이 밀집돼 있는 서울 시내 다세대·단독주택지 전경. @머니투데이 DB.

연 2000만원 이하 임대소득 비과세 연장안의 국회 통과가 불투명해지면서 11·3 부동산 대책으로 하강기에 접어든 주택시장에 미칠 영향에 대한 논란이 뜨겁다.


세금과 건강보험료 부담이 높아진 임대인들이 이를 월세에 전가하거나 주택 매물이 쏟아져 가격 급락 촉매제가 될 수 있다는 우려가 나온다. 반면 월세 시장에서 임대인이 무조건 우위에 있는 게 아닌 만큼 전가가 쉽지 않고 늘어난 부담도 감내할 만한 수준이라는 반론도 만만찮다.

'소득이 있는 곳에 세금이 있다'는 조세 원칙에 따라야 한다는 지적에는 부동산 시장이 하강기에 접어든 지금은 적기가 아니라는 주장이 맞서고 있다.

29일 정부와 국회에 따르면 전날 국회 기획재정위원회 조세소위원회에서 연 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세(세율 14%)를 2년간 유예하겠다는 정부안을 둘러싸고 여야가 대치한 끝에 결론을 내는 데 실패했다.

여당은 이 같은 과세가 주택시장 충격으로 이어질 가능성이 높다며 '시기상조'라는 입장이다. 세금을 제외한 건보료 부담만 수백만원 늘어나 임대인이 세입자에게 이를 전가하려 들면 서민 주거불안으로 직결된다는 논리다.


야당은 그러나 공평과세 원칙에 어긋나는 과세 유예를 또 허용할 순 없다며 반대하고 있다. 세금과 건보료 부담이 감내할 수 있는 수준이기 때문에 시장에 일시적인 영향 외에 충격은 주지 않을 것으로 보고 있다.

시장에선 일단 임대인이 늘어난 부담을 세입자에게 전가할 우려는 적다는 반응이다. 전세시장에선 임대인이 우위지만 월세시장은 대체로 수요보다 공급이 많아 가격 전가시 공실 위험에서 자유로울 수 없다는 것.

황규완 대신증권 연구원은 "임대소득 과세가 서민의 월세 상승으로 이어진다는 논리는 강남 등 일부를 제외하고는 설득력이 떨어진다"며 "저금리 영향으로 월세는 대부분 지역에서 아직도 수요보다 공급이 많다"고 지적했다.

함영진 부동산114 리서치센터장도 "임대인이 과세로 늘어난 부담을 전가하려면 월세 상품이 부족해야 하는데 그렇지가 않다"며 "내년, 내후년 입주물량만 7만 가구에 달하고 매물도 많아 전가가 가능한 구조가 아닐 것"이라고 말했다.

집값 폭락 우려도 지나친 부정론이라는 시각이다. 2018년 안팎 공급과잉 우려에 정부가 수요억제책을 잇달아 내놓는 등 완급조절에 나선 데다 새 주택에 대한 선호가 높고 실수요도 뒷받침되는 상황이라는 진단이다.

서울 종로의 한 부동산 중개업소 대표는 "월세가 전세나 반전세(보증부 전세)에 비해 잘 나가는 편은 아니기 때문에 신축 원룸, 단독·다세대 주택, 아파트로 월세 150만~160만원의 임대소득을 올릴 정도면 몇백만원 부담을 감당 못해 매물을 쏟아내지는 않을 것으로 본다"고 말했다.

다만 11·3 부동산 대책, 금융당국의 대출규제 강화에 영세 임대소득 과세마저 현실화하면 부동산 시장 침체를 앞당길 수 있다는 우려는 높다.

함 센터장은 "부동산 시장 침체에 영향을 미칠 수 있는 변수는 영세 임대소득자 과세보다는 미국 금리인상, 국내 국정 혼란, 경기불황 등일 것"이라면서도 "각종 악재가 부동산 시장을 침체로 이끄는 와중에 과세 양성화는 한술 더 떠 시장을 어렵게 하지 않겠느냐"고 말했다.