37억 건물이 1년만에 50억짜리로…"빌딩 임대사업 꿈만은 아니죠"

오태환 원빌딩부동산중개 빌딩사업부 팀장. / 사진=송학주 기자

#2015년 9월 빌딩투자자 김모씨는 서울 마포구 서교동에 연면적 587㎡ 4층짜리 건물 한 채를 사들였다. 홍대 상권에 인접했지만 도로 이면에 위치해 눈에 띄는 건물은 아니었다. 매매가격은 37억원으로 20억원은 대출로 마련했다.

곧바로 대대적인 리모델링을 거쳐 외관상 신축한 것과 같이 세련된 건물로 탈바꿈했다. 리모델링 후에는 보증금 2억6000만원, 월세 1750만원에 임대차 계약을 하고 매물로 내놨다.

홍대 상권이 커지고 우량 임차인이 입점한 덕분인지 이 건물은 매입한 지 1년3개월 만에 50억원에 팔렸다. 리모델링 비용(약 3억원)과 취득·등록세(1억7000만원), 양도세(약 4억원) 등을 감안해도 4억원가량의 시세차익을 거둔 셈이다.

국내 최대 빌딩중개업체 원빌딩부동산중개 오태환 빌딩사업부 팀장(28·사진)이 지난해 중개 물건 중 첫손에 꼽는 빌딩투자 성공사례다. 성공비결은 좋은 입지의 건물을 싸게 사서 리모델링을 통해 새 건물로 바꿨다는 점이다.

그는 "리모델링하지 않았다면 주변에서 흔히 볼 수 있는 그렇고 그런 건물이었다"며 "리모델링 후 대출이자를 감안해도 연 6% 수익률을 낼 수 있는 우량 물건이었지만 건물주가 다른 데 재투자하기 위해 1년도 안돼 매물로 내놓은 사례"라고 설명했다.




오 팀장은 대학을 가지 않고 군 제대 후 곧바로 부동산중개 일을 시작해 나이는 어리지만 빌딩중개분야에서 탁월한 능력을 발휘하는 전문가다. 그의 고객들은 대부분 서울 강남의 수백억원대 자산가다.

그는 "올들어 금리가 인상되면서 부동산경기가 침체될 것이란 우려 섞인 전망이 나오지만 빌딩시장은 예외"라면서 "금리가 조금 인상되더라도 소형빌딩시장은 4~5%가량 임대수익률이 나오기 때문에 여전히 수익형 부동산으로 각광받고 있다"고 말했다.

금리가 인상되면 수익률 하락이 발생하겠지만 급매물 등이 대거 쏟아지면서 가격이 폭락하는 일은 없을 것이란 설명이다. 오히려 올해 풀리는 토지보상금이 역대 최대규모인 19조원에 달해 갈 곳 없는 유동자금이 빌딩시장으로 몰릴 수 있다는 전망을 내놓기도 했다.

그는 "빌딩 투자는 안전한 자산이라는 인식이 있다 보니 거래가 늘어날 것"이라며 "특히 공실 우려가 없는 입지 좋은 역세권이나 번화가 건물은 오히려 경쟁이 치열해져 가격이 오르고 인기 없는 곳은 가격이 떨어지는 양극화가 심해질 것"이라고 내다봤다.

특히 지난해 원빌딩부동산중개에서만 1700여건, 7조원에 달하는 빌딩 거래가 있었다는 점을 강조했다. 2015년 이후 10억~100억원대 소형 빌딩(꼬마빌딩) 거래가 급격히 늘었다는 것이다.

오 팀장은 "서울에서도 중심 상권이 아닌 변두리나 이면 지역에 있는 건물들은 10억원대에 매입할 수 있다"며 "보통 '레버리지'(지렛대효과)를 활용하기 위해 매매가의 50%가량을 대출받기 때문에 30~40대 직장인이라도 빌딩 임대사업을 할 수 있다"고 강조했다. 이어 "단순 수익률만 보고 판단하는 것보다 주변상권이나 개발호재 등 여러 가지를 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 덧붙였다.