"청약경쟁률 뛸 때 투자한 건 위험, 2~3년뒤를 내다봐야"

오은석 다다그룹 대표.

"부동산에 투자할 때는 2~3년 뒤 팔 시점까지 생각해야 합니다. 지난해 '11·3 부동산 대책' 직전 아파트 청약경쟁률이 치솟았을 때는 새로 투자에 나설 시점이 아니었습니다. "


부동산 전문 투자경력 19년차의 오은석 다다그룹 대표(사진)는 '2~3년 후 시장'을 예측하는 부동산 투자의 중요성을 역설했다.

오 대표는 2008년 부동산·경매재테크 커뮤니티 '북극성'으로 시작해 현재 부동산 컨설팅, 아카데미, 출판 관련 회사 3곳을 운영 중인 실력파 투자 전문가다. 20대 초반 세 들어 살던 집이 경매로 넘어가 보증금을 지키기 위해 시작한 경매투자가 부동산 전반으로 확대, 상가·소형빌딩 등 20여채를 보유한 자산가로 거듭났다.

오 대표는 "정부가 부동산 활성화 정책을 펴면 2~3년 뒤 반드시 과열을 막기 위한 규제가 뒤따른다"며 "서울은 2013년 하반기부터 올해까지 줄곧 상승세인데 가격이 거의 정점에 가까워졌고 거래량도 줄고 있는 시점"이라고 진단했다.

그러면서 "강남은 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있는 올해까진 상승하겠지만 제도 적용 대상이 되는 아파트들은 내년부터 분위기가 꺾일 것"이라며 "실수요자를 움직일 수 있는 정부 정책이 없는 한 재건축만으로는 어렵다"고 말했다.


다만 내년 부동산 시장 하강기를 대비해 실거주자가 매매 대신 전세를 택하는 것이 능사는 아니라고 지적했다. 내년부터 쏟아지는 공급물량 영향으로 전셋값이 하락하면 흔히 더 싼 전세로 갈아타면 된다고 생각하지만, 보증금을 회수 못할 위험이 함께 높아진다는 것이다.

오 대표는 "최근 4년간 서울과 수도권에서 매매가가 상승했다고 하지만 전셋값이 훨씬 더 많이 올랐다"며 "실거주 목적이라면 입지와 가격 등을 따져 집을 사서 하락기를 버티는 전략이 더 안전하게 자산을 지키는 길"이라고 조언했다.

오은석 다다그룹 대표.

경매투자는 내년 이후가 '투자 적기'라고 봤다. 경쟁이 치열하고 낙찰가율도 높은 현 시장보다는 내년 이후에 경매물건이 늘고 투자자도 줄어든다는 이유에서다.

오 대표는 "이제는 분양 물건에 투자하는 건 주의하고 자산을 안전하게 지키면서 거품이 빠진 기존주택이나 경매물건에 투자할 준비를 할 때"라고 말했다. 또 "초보는 현 시장이 좋을 때 투자하지만 전문가는 시장 분위기와 반대로 움직이고, 살 때보다 팔 시점의 시장이 어떨지를 먼저 생각한다"고 강조했다.

투자 유망 지역으로는 가격 조정이 이미 어느 정도 이뤄진 청주, 제천 등 충청권을 꼽았다. 서울, 부산은 가격이 높고 대구, 경북은 조정이 좀 더 진행될 여지가 있다는 분석이다. 서울 시내에선 공급물량이 가장 많은 강동구는 피하고 가장 적은 구로구 역세권 2호선 인근 중소형 아파트에 관심을 가질 것을 추천했다.

오 대표는 "어느 지역이 좋고, 나쁘고는 일반적인 이야기일 뿐 실제 투자할 때는 철저히 분석하는 노력을 기울여야 한다"며 "부동산 가격을 움직이는 정부 정책과 수요를 읽고 2~3년 후를 내다보고 투자해야 실패하지 않는다"고 말했다.