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[정유신의 China Story]중국 부동산시장 향후 시나리오

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[정유신의 China Story]중국 부동산시장 향후 시나리오
중국 정부의 다양한 정책노력에도 불구하고 중국 부동산시장은 과열상태임이 틀림없는 것 같다. 부동산시장의 과열 여부를 판단하는 소득 대비 주택가격의 비율(PIR)을 보면 1선 도시 선전의 경우 37배, 베이징 30배, 상하이 22배로 세계 톱 수준이기 때문이다. 미국 뉴욕과 영국 런던의 약 10배보다 거의 3배, 유엔이 권고하는 적정수준 3~4배보다 거의 10배나 높다. 버블 위험이 큰 중국 부동산의 앞으로 시나리오를 시장에선 다음 3가지로 상정한다.

첫째, 부동산 버블이 큰 무리 없이 해소되는 경우다. 그러나 전문가들은 중국 정부가 가장 바라는 것이긴 하지만 중국의 현 여건상 가능성은 낮다고 본다. 물론 중국처럼 10년 이상 지속된 장기 부동산 버블이 연착륙한 사례도 없지는 않다. 대표적인 게 부동산 버블의 대명사 일본의 1970년대 사례. 일본은 1990년 버블 땐 급격한 붕괴로 그후 20년간 고통을 겪었지만 1970년대 초 버블 때는 별 홍역을 치르지 않고 가볍게 연착륙했다고 한다.

그러나 전문가들은 당시 일본의 부동산 버블과 현 중국의 부동산 버블은 기본적으로 경제여건과 구조가 완전히 다르다고 본다. 당시 일본은 정부가 돈줄을 죄고 기준금리를 1972년 6월부터 1973년 12월까지 1년반 사이에 4.75%포인트나 인상했지만 경제펀더멘털이 좋았다. 1973년 1차 석유위기 때 마이너스였던 성장률이 1970년대 후반 5~6%까지 높아진 데다 인구보너스 효과로 도시인구 유입에 따른 부동산 잠재수요도 강했기 때문이다. 반면 중국은 어떤가. 현재 중국은 부동산 버블에도 불구하고 경기둔화에 따른 디플레 상태다. 게다가 GDP(국내총생산) 대비 기업의 부채비율은 일본의 버블 정점(1990년) 때보다 훨씬 높은 173%나 된다. 자칫 부동산을 잡으려 통화를 조였다가는 경기침체는 물론 과잉부채 기업들의 줄도산 가능성도 있다. 토지거래에서의 이해관계 조정도 문제다. 일본과 달리 중국은 지방정부가 토지양도권한을 쥐고 있는 데다 토지매도가 주된 수입원이어서 토지양도가격을 떨어뜨리려는 중앙정부와 이해관계가 상반되기 때문이다.

둘째, 부동산 버블이 붕괴되는 경우로 이는 중국 정부가 가장 염려하는 시나리오다. 부동산 버블 붕괴가 경기둔화뿐 아니라 자산가격 하락과 은행 부실채권 증가를 유발, 자본유출과 환율급등 등 총체적 위험으로 확산될 수 있기 때문이다. 이 시나리오의 가능성은 어떨까. 시장의 힘을 믿는 분들은 시장 메커니즘에 의해 중국의 부동산 버블은 조만간 붕괴될 가능성이 높다고 본다. 그 과정에서 고통스럽긴 해도 가격이 합리적 수준으로 조정되고 자원도 효율성이 낮은 기업에서 높은 기업으로 이동할 거라고 한다.

그러나 다른 시각도 있다. 중국은 다른 국가와 달리 정부의 부동산 정책수단이 많아 버블이 쉽게 붕괴되지 않을 것이란 의견이다. 중국 부동산 시장만의 특성으로 예컨대 중국 지방정부들은 토지공급에 대해 직접 통제할 수 있을 뿐 아니라 자본통제, 부동산과세 징수유예 등 강력하면서도 재량적인 정책수단을 많이 갖고 있다. 2013~2015년에 봤듯이 급할 땐 일정기간 두 번 이상 주택매매 금지, 가격제한 등 자본주의 시장경제에선 상상할 수 없는 규제도 통하는 시장이기 때문이라고 한다. 중국 부동산 시장의 제도적 특성과 시장의 관행을 감안하면 무시할 수 없는 의견이라고 생각한다.

셋째, 이런 관점에서 보면 버블이 상당기간 지속될 것이란 시나리오도 생각해볼 수 있다. 전문가들은 부동산 가격에 영향을 주는 요소로 단기적으론 금융, 장기적으론 인구, 중기적으론 정부의 정책개입을 꼽는다. 따라서 중국 정부의 부동산 개입, 즉 버블 붕괴 방지책은 낮은 예금금리, 변동성이 높아 불안한 주식시장과 맞물려 부동산 수요를 꽤 오래 붙들어놓을 수 있다는 생각이다. 게다가 중국엔 상속세도 없다. 따라서 중국에서 부동산은 희소성뿐 아니라 상속자산으로서 가치보전과 자본이득(capital gain) 가능성 등 다양한 장점을 갖췄다고도 할 만하다. 그러나 물론 부동산 버블이 오래가면 주거생활비 급등으로 인재와 기업들의 투자를 내쫓는 결과를 초래함은 많은 국가가 이미 경험했다. 앞으로 중국 부동산정책의 관전 포인트다.

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