[법과시장]관리비 사각지대 '집합건물'

전선애 변호사.

오피스텔이나 상가 관리비를 둘러싼 분쟁이 끊이지 않는다. 그중에서도 관리비가 너무 높게 책정된 것 아니냐며 다투는 경우가 가장 많다. 다수의 입주민들이 모아 굴리는 돈의 규모가 상당하다 보니 때때로 비리 의혹과 연관되기도 한다.

문제는 상가와 오피스텔, 주상복합 건물이 관리의 사각지대에 있기 때문에 발생한다. 해당 건물들은 ‘1동의 건물 중 구조상 여러 개의 부분이 독립한 건물’을 가리키는 ‘집합건물’로 분류된다. 집합건물은 아파트와 같은 공동주택과 달리 공동주택관리법 적용대상이 아니다.


공동주택관리법을 적용받게 되면 어떤 의무를 지게 되는지 보자. 우선 지방자치단체의 관리감독을 받아야 하고, 회계서류 보관과 공개 의무·회계감사의무 등을 부담해야 한다. 공동주택관리법은 특히 관리비 집행·감독에 대해 면밀하게 규정하고 있다. 법을 위반하면 형사처벌과 과태료 부과 대상이 될 수 있다.

얼마 전 한 아파트 단지에 대한 지자체의 공동주택 관리 감사에 참여한 적이 있었는데, 위법사항이 상당히 많이 적발됐다. 현재 각 지자체는 공동주택 관리·감사뿐 아니라 입주자대표회의 운영교육과 윤리교육까지 실시하는 등 문제에 적극 대응하고 있다. 따라서 아파트 관리비 문제는 점점 바로잡혀 가는 단계에 있다.

그런데 ‘집합건물’은 공동주택관리법이 적용되지 않는다. 이 법에서 규정한 지자체의 관리감독 의무·회계서류 보관 공개 의무·회계감사의무 등을 피해간다는 뜻이다. 물론 법이 아주 없는 것은 아니다. 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)은 각 시·도에 분쟁조정위원회를 두고 관리비 관리·사용에 관한 분쟁을 조정하도록 하고 있다. 그러나 조정은 강제력이 없어 실효성이 높지 않다.


또 집합건물법상 입주자가 민원을 제기한다고 해도 행정기관이 강제로 조사할 권한이 없다. 집합건물에 대해 행정기관이 사실상 아무런 조치도 취할 수 없는 셈이다.

그렇다고 손을 놓고 있을 수는 없는 노릇이다. 관리비가 제대로 징수·집행되고 있는지 살피려면 회계자료를 먼저 확보해야 한다. 확보가 어렵다면 법원에 회계자료 열람·등사 가처분을 신청하는 방법이 있다. 집합건물법은 이해관계인은 일부 서류를 열람·등사하게 해달라고 요구할 권리가 있다고 규정하고 있다.

집합건물법에서 규정된 것 외의 서류를 열람하려면 관리규약을 활용해야 한다. 관리규약에는 통상 회계장부의 보고의무 등이 규정되어 있다. 이를 근거로 열람을 요청하고, 관리인이 불응하는 경우 법원에 가처분 신청을 제기할 수 있다. 또 ‘사무 처리를 위임받은 수임인은 위임인에 대한 보고 의무가 있다’는 민법 규정에 따라 회계서류 열람을 요구하는 방법도 있다. 이런 규정들을 근거로 회계서류부터 열람하는 게 문제 해결의 시작인 것이다.

실제 사례를 소개하면, 건물 관리단에 ‘회계서류를 열람·등사하게 해달라’고 요청한 사건에서 법원은 “신청인들은 집합건물법 제26조 및 민법 제683조의 취지에 따라 피신청인인 관리단에 대해 집합건물의 회계장부나 서류에 대한 열람·등사를 구할 권리가 있다”, “가처분에 의해 열람·등사를 허용할 필요가 있다”고 판시한 적이 있다(서울고법 2012라342 결정, 서울중앙지법 2013가합74290 판결)

만약 자료에서 횡령 등 부정행위가 있었다는 정황이 나오면 형사고소나 고발이 가능하다. 소송이나 가처분 신청을 통해 관리인을 해임하거나 직무를 정지시키는 방법도 있다. 집합건물법 제24조 제5항은 ‘관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 직무를 수행하기 적합하지 아니한 사정이 있는 경우 관리인 해임을 법원에 청구할 수 있다’고 규정하고 있다.