부동산 시장 살아난다는데…공모형 부동산 펀드 수익률은 그닥

사모형 위주였던 부동산 펀드가 최근 공모형으로 출시되면서 개인 투자자들의 관심을 끌고 있지만 정작 공모형 부동산 펀드 수익률이 기대 이하 성적을 보이고 있다.

25일 금융투자협회와 한국펀드평가 펀드스퀘어에 따르면 국내에 설정된 부동산펀드 규모는 23일 기준 25조8939억원이다. 이 가운데 기관 투자자 중심 사모펀드가 25조6025억원, 개인투자자들이 참여하는 공모펀드가 2914억원 수준이다.


부동산펀드는 초기 자금 규모가 큰 만큼 주로 사모형으로 운용됐지만 최근 공모형 부동산 펀드들이 출시돼 개인 투자자들의 자금을 흡수하고 있다.

하나자산운용이 지난해 하반기 '하나티마크그랜드종류형부동산1'을 출시해 총 696억원을 끌어모았고 신한BNP파리바자산운용과 이지스자산운용도 올해 '신한BNPP나인트리부동산'과 '이지스코어오피스공모부동산117'을 선보이며 각각 463억원, 333억원을 모았다.

다만 국내 공모형 부동산 펀드 수익률은 그다지 좋지 않은 편이다. 국내에서 운용되고 있는 13개 공모형 부동산펀드의 설정 이후 평균 수익률은 -33.34%다.


특히 '하나UBS클래스원특별자산3'은 2007년 설정 이후 평균 수익률이 -65.86%, 2006년 설정된 'PAM부동산3'은 -10.36%을 기록했다.

이들은 모두 부동산 개발사업에 투자하는 PF(프로젝트 파이낸싱)형이었다. '하나UBS클래스원특별자산3'은 서울 양재동 복합유통센타 개발사업을 추진하는 시행사 '파이랜드' PF 대출 채권에 투자했지만 개발 사업이 좌초되면서 만기 연장이 불가피했고 투자자들은 큰 손실을 봤다.

'PAM부동산3'은 평택 모산영신지구 도시개발사업을 추진한 시행사 '월드도시개발' PF 대출 채권에 투자했지만 시행사가 워크아웃을 신청하면서 투자자들이 손실을 감수해야 했다.

이 때문에 최근 나온 부동산 펀드들은 PF형이 아닌 빌딩 매입을 통한 임대형이 대부분이다. 이 펀드들은 임대료로 얻은 수익을 투자자에게 분기마다 지급하는 형태로 운용된다.

지난해 출시한 '하나티마크그랜드부동산'은 중구 회현동에 위치한 티마크그랜드호텔 명동에 투자하는 펀드다. 다만 아직까지 수익률은 저조한 편이다. '하나티마크그랜드종류형부동산1F'의 분기별 수익률은 △2016년 4분기 1.47% △2017년 1분기 1.73% 등 1%대에 머물렀다.

지난 3월 출시한 '신한BNPP나인트리부동산'은 서울 명동 '나인트리 프리미어 호텔 명동 II'에 투자하는 상품이다. '신한BNPP나인트리부동산(C-A1)'의 설정 이후 수익률이 -0.39% 수준이다.

강남구 대치동 법무법인 바른의 사옥용 오피스빌딩에 투자하는 '이지스코어오피스공모부동산'은 지난 2월 설정됐다. '이지스코어오피스공모부동산117(F)'는 설정 이후 1.64%의 수익률을 기록했다.

빌딩 임대형 펀드는 PF형과 비교해 사업 초기 위험 부담은 낮지만 가입 기간 중 환매가 불가능한 만큼 임차인 신용도나 임대료 수준, 임차기간 등을 고려해야 한다. 특히 대형빌딩 공급 증가로 공실이 늘어나면 임대 수익 정체 혹은 하락이 불가피하다는 점도 유의해야 한다.

황규완 대신증권 연구원은 "부동산 펀드는 대부분 폐쇄형으로 환매가 쉽지 않아 유동성에 제약이 있고 현재 부동산 시장 상황상 매각차익을 기대하기가 어려운 게 사실"이라며 "운용기간 내에 공실이 증가해 운용수익이 하락할 위험에도 노출돼 있다"고 말했다.