섣부른 규제도입, 부작용 초래

머니투데이

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장

최근 서울 강남권 아파트 값이 수 천 만원씩 오르고 있다는 보도가 이어지면서 시장 과열에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다.

강동 둔촌주공1단지 아파트가 한 달 사이에 7500만원 가량 올랐고, 잠실주공 5단지에서 16억 2000만원에 거래되던 규모의 아파트가 대선 이후 16억 8500만원에 거래됐다고 한다.

강동구 내 아파트는 부르는 게 값 이지만 매물이 없다는 인터뷰 내용도 심심치 않게 나온다. 이러한 내용만 계속 접하다 보면 시장은 과열된 것처럼 보인다. 집값이 급등하고 투기과열이 우려되는 위험상황이 발생할 것 같다. 당장이라도 과열양상을 진정시키기 위해 대책을 마련하고 집값 급등을 사전에 차단해야 할 것 같다.

정말 서울 부동산 시장이 과열됐을까. 몇 개의 거래사례와 1~2주간의 시장흐름으로 과열이라 판단하고 규제의 필요성에 대해 논의해야 할 상황일까. 면밀하게 따져봐야 한다.

이들 지역은 공통점이 있다. 서울의 동남권 지역이다. 서초·강남·송파·강동지역을 묶어 동남권으로 분류하고 있다. 이들 지역의 5월4주 주간아파트 상승률을 보면 0.32%로 서울 전체의 주간 아파트 상승률 0.2%나 수도권 전체의 주간 아파트 상승률 0.1%와 비교해보면 2~3배 높은 수치이다. 유독 아파트 가격이 많이 오르고 있는 것처럼 보인다.

그러나 이들 지역은 서울 아파트 가격이 전체적으로 상승보합을 유지할 때 오히려 하락한 시점이 있다. 지난해 11월부터 올 1월 2째 주까지 10주 동안 서울 동남권 지역의 아파트가격은 계속 하락했다. 이후 회복하고 미미한 상승세를 유지하다가 최근 2주 상승폭이 조금 확대되었다. 이러한 상황에서 시장을 과열이라고 진단하고 처방하는 것은 위험하다. 주택경기는 늘 상승과 하락을 반복하는 사이클이 있기 때문이다. 게다가 주택에는 아파트만 있는 것이 아니다.

서울시에는 2015년 기준으로 약 280만호의 주택이 있다. 이 중에서 59%정도가 아파트이다. 나머지는 단독·연립 등 비아파트다. 집값 상승으로 논란이 되고 있는 동남권지역에도 약 20만호 정도의 비아파트가 있다. 비아파트의 4월 1주간 상승률은 0.02~0.05%수준에 불과하다.

주간가격 동향은 아파트만 발표하고 있기 때문에 비아파트의 최근 5월 상승 동향은 알 수 없다. 4월보다 조금 더 상승했다고 하더라도 그 수준은 그리 높지 않을 것으로 보인다. 이러한 상황들을 볼 때 몇 개 단지의 거래사례와 시황만을 가지고 시장과열을 진단하고 규제를 도입하는 것은 의사가 환자를 진단함에 있어 종합검사 없이 단편적으로 보이는 증상만을 가지고 처방하는 것과 다를바가 없다.

전국적으로 5월 4째주 아파트가격 상승률은 0.05%이다. 서울은 0.2%, 수도권은 0.1%, 지방광역시는 0.03% 상승했지만, 도지역은 오히려 △0.03% 하락했다. 4월 한 달 동안의 주택가격을 보면 서울·수도권처럼 오르는 지역도 있지만, 울산, 구미, 포항, 창원, 거제, 천안, 아산 등의 지역처럼 하락하는 지역도 있다. 따라서 주택시장 과열여부는 지역·주택유형·주택규모 등 복합적인 판단에 근거해야 한다. 그렇지 않고 단편적인 정보에 근거해 진단하면 오진을 통해 더 큰 부작용을 초래할 수 있다.

특히 최근 가격상승이 목격되는 동남권 지역은 서울의 재건축단지가 몰려있는 특수지역이다. 연말 재건축초과이익환수제의 일몰 예고로 가치상승이 불가피할 뿐만 아니라 서울에서 준공된 아파트 물량이 적기 때문에 나타나는 현상이다.

지난해 2016년1월부터 올 3월까지 15개월 동안 전국적으로 약 65만호 정도가 준공됐고, 이 중에서 아파트가 63%(약 41만호) 정도였다. 그러나 서울지역의 아파트 준공물량은 매우 적다. 약 11만호가 준공됐는데 이 중 아파트는 약 4만9천호로 43%에 불과하다. 동남권지역은 재건축 등 정비사업이 그동안 지연되어왔기 때문에 더 적을 수 있다. 결국 아파트 물량의 수급에 따른 가격상승도 배제할 수 없는 상황이다.

장기적 관점에서 서울지역의 가격상승 원인을 저금리 상황과 주택의 수급 측면에서 살펴보고, 마땅한 투자처가 없는 시중의 풍부한 유동자금이 분산할 수 있는 적당한 투자처를 만들어주는 정책적 선택이 시장안정화에 도움이 될 수 있다. 단편적인 가격흐름 변화만으로 시장을 진단하고 섣부르게 규제를 도입하는 것은 예상치 못한 부작용을 초래하면서 시장의 불안정성을 확대할 수 있음을 간과해서는 안 될 것이다.