"3000만원으로 집 한채" 갭투자 광풍…지방에서 원정도

서울 강남 일대 아파트 단지. /사진=뉴스1

"서울 동작구 아파트 한 채 사는 데 3000만원 들었어요. 4000만원으로 한강변 아파트 갭(gap)투자 가능하다는 소식에 조만간 임장(현장에 직접 가 부동산을 확인하는 것) 갈 계획이에요."

서울을 중심으로 주택 시장이 활기를 띠면서 적은 투자금으로 한몫을 챙기려는 갭투자 열풍이 불고 있다. 최근에는 지방에서 갭투자 물건을 찾기 위해 서울로 원정 오는 사람도 늘고 있다.


갭투자는 전세를 끼고 주택을 사들인 후 집값이 오르면 이를 되팔아 시세차익을 올리는 것으로 전형적인 차입(leverage) 투자다. 예컨대 전세가격이 3억6000만원인 매매가 4억원짜리 아파트를 4000만원을 투자·매입 후 시세가 오르면 파는 것이다.

하지만 전문가들은 집값이 떨어질 경우 큰 손해를 볼 수 있다고 경고한다. 특히 올 하반기 입주 물량이 쏟아지는 데다 대출 규제가 추가돼 주의해야 한다는 지적이다.

7일 부동산114에 따르면 지난 2일 기준 서울 지역 중 △성북구(83.87%) △동대문구(81.79%) △관악구(80.95%) △구로구(80.8%) △중랑구(80.79%) 등 5곳의 전세가율(매매가격 대비 전세가 비율)이 80%를 넘은 것으로 나타났다.


실제 현재 서울 동대문구 답십리동 극동아파트 전용면적 53.1㎡의 경우 전세가율이 80%(매매가 2억7500만원, 전세가 2억2250만원)를 웃돈다.

서울 동대문구 A공인중개업소 관계자는 "서울 부동산 시장에 활기가 돈다는 소식에 전세를 끼고 투자하려는 갭투자 문의가 늘고 있다"며 "전세 수요가 많은 10년 내외 소형 아파트가 타깃인데 자금 부담이 적고 환금성이 좋기 때문"이라고 귀띔했다.

갭투자를 위해 지방에서 서울로 원정 오는 사람도 있다. 서울 동작구 B공인중개업소 관계자는 "지방 시장이 침체되는 것과 달리 서울 부동산은 뜨고 있어서 지방에서 갭투자를 위해 서울로 원정 오는 사람도 있다"며 "주말에 쇼핑하는 느낌으로 삼삼오오 모여 몰려다니는 것으로 알고 있다"고 말했다.

국토교통부에 따르면 서울 아파트 중 서울 외 지역 거주자가 사들인 비중은 월별로 △1월 19.19%(전체 매매 7720건, 서울 외 거주자 1482건) △2월 19.71%(8064건, 1590건) △3월 19.96%(9979건, 1992건) 등으로 나타났다.

일각에서는 '묻지마 갭투자'로 낭패를 볼 수 있다고 경고했다. 특히 올 하반기부터 수도권 입주물량이 급증, 역전세난이 발생할 경우 손실 가능성이 크다.

갭투자의 경우 주택 가격 상승세가 꺾이면 깡통주택(집을 매도해도 전세금과 대출금 상환이 불가능한 주택)이 될 가능성이 높다. 더욱이 역전세난이 발생할 경우 전세금을 돌려주기 위해 추가 자금이 필요한데 자금이 없으면 급매로 집을 처분, 손해를 떠안아야 한다.

심교언 건국대학교 교수는 "당연한 얘기지만 갭투자의 원칙은 '집값이 오를 지역·전세 수요가 많은 지역'인데 이를 벗어난 지역은 무조건 지양해야 한다"며 "금리 인상기에 갭투자 실패 시 충격은 성공 시 얻는 수익의 2배에 달한다"고 경고했다.

이어 "갭투자는 일확천금을 노리는 도박처럼 중독성이 커 했던 사람은 계속 갭투자에 도전한다"며 "지금 부동산 시장을 냉정하게 판단해보면 갭투자 끝물이라고 판단된다"고 강조했다.

부동산업계 한 전문가는 "하반기 입주물량 증가와 추가 대출 규제 도입 등으로 (부동산 시장의) 하방압력이 커질 것으로 보인다"며 "갭투자는 기본적으로 대세 상승기에 취해야 하는데 불확실성도 커 신중할 필요가 있다"고 말했다.