"집값 잡으려 동시다발 규제?…강남4구 빼면 '과열'도 아니다"

올해 3월 서울 아파트 평균 매매가가 6억원을 넘어섰다. 재건축이 활발한 강남과 강북의 새 아파트가 평균치를 끌어올렸다. 서울 아파트의 평균 가격은 2008년 12월 5억2530만원을 찍은 후 2013년 4월 4억원대로 떨어졌다. 하지만 2014년 8월 정부의 부동산시장 완화정책에 힘입어 2015년 5월 5억원대를 회복한 후 줄곧 상승곡선을 그렸다.
　
대통령 탄핵과 조기 대선 등 굵직굵직한 정치적 이슈로 한동안 주춤하던 부동산시장은 새 정부 출범 이후 다시 탄력을 받고 있다. 불안요인 해소와 함께 새 정부의 경기부양 기대감이 반영됐다. 시장에 풀린 유동성은 부동산에 몰리고 있다.
　
부동산114에 따르면 문재인정부 출범 이후 한 달간 서울의 아파트값은 1.49% 올랐다. 재건축단지가 몰린 강남4구(강남·서초·송파·강동구)가 아파트값을 견인했다. 단기간 급등에 대한 우려의 목소리가 나오자 정부가 강력한 경고사인을 보내고 있다. 지역에 따라 대출이 어려워지고 청약제도 등이 강화될 전망이다.
　
부동산 관련 커뮤니티에는 시장전망과 내집 마련 시점에 대한 글이 쏟아진다. “이제는 집값이 내릴까? 집은 언제 사야 할까?”라는 수요자들의 고민이 또다시 시작됐다. 창간을 맞아 전문가들은 지금의 부동산시장을 어떻게 보는지, 앞으로 집값은 어떻게 될지, 정부의 규제가 미치는 영향 등에 대해 학계, 민간 전문가 등을 대상으로 긴급 진단했다.
　
전문가들은 규제가 적용되면 당장 부동산시장에 미치는 영향은 불가피할 것이라고 내다봤다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 “단기적으로 집값은 정부의 영향력이 강할 수밖에 없다”며 “대책 강도에 따라 차이는 있겠지만 신중히 움직이는 게 좋다”고 말했다.
　
특히 하반기에는 규제정책이 아니어도 금리인상 가능성과 입주물량으로 인해 조정 가능성이 점쳐졌다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “정부의 규제가 없어도 하반기는 신중히 접근해야 할 타이밍”이라면서 “정부가 강력한 규제책을 내놓을 경우 가격조정이나 시장침체를 겪을 가능성이 높다”며 보수적인 투자접근을 당부했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “하반기 입주물량을 주목해야 한다”며 “경기도는 평년보다 60% 많은 1만6000가구의 입주가 예정돼 있다”며 수도권의 집값 조정 가능성을 예상했다.
　
반면 일부 전문가는 계속된 상승세를 예측했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 팀장은 “정부 규제 때문에 심리적인 위축은 있겠지만 유동성이 많이 풀려 있다”며 “올해까지는 추가 인상 가능성이 있고 내년부터 안정화할 것”이라고 내다봤다.
　
장기적으로 서울 집값은 계속 오를 것이라는 전망도 나왔다. 김규정 위원은 “공급과잉에 대한 우려도 2020년 이후엔 잠잠해질 것으로 본다”며 “부동산은 저금리 기조에 안전한 투자처란 인식이 자리잡아 실수요뿐 아니라 투자수요가 계속 받쳐줄 것”이라고 내다봤다.
　
박원갑 위원도 “실수요자들은 최근 급등한 지역은 피하더라도 구매력이 된다면 나머지 (서울)지역은 매수해도 무난하다고 본다”며 최근 전체적으로 가격이 오른 점을 감안해 상대적으로 분양가가 합리적인 신규분양을 추천했다.
　
현 시장에 대한 전문가들의 진단은 대체로 비슷했다. 서울의 일부 지역을 제외하고 과열로 보기 어렵다는 것이다. 서울 강남4구도 특정 지역, 특정 단지가 단기간에 급등한 것으로 전체적으로 우려할 수준은 아니라는 이야기다. 김규정 위원은 “예전에도 강남 재건축 이벤트가 있을 때는 가격상승이 있었다”며 “새 정부 출범 이후 정치적 불안요인이 제거되고 풍부한 유동성 장세 때문에 재건축 일부 단지의 가격이 오른 것”이라고 진단했다. 안명숙 팀장은 “서울 재건축아파트 가운데 특정 단지에 집중되니까 두드러져 보이는데 전체적으로 심각한 상황은 아니다”라며 “강남은 2006년이 고점이었는데 최근 재건축 호재로 회복되고 있는 수준”이라고 말했다.
　
강력한 규제책 도입에 대한 경계의 목소리도 나왔다. 박원갑 위원은 “투기과열지구 지정 도입은 신중해야 한다”며 “나중에 시장이 진화되지 않을 때에 대비해 투기수요 대응 카드로 남겨둬야 한다”고 말했다.
　
김규정 위원도 “투기성 수요만 적절히 걷어내는 것이 필요하다”며 “1단계 구두경고, 2단계 대출규제 등 시장 상황에 따라 단계별 맞춤형 규제를 해야지 동시다발적인 무리한 규제는 또다시 시장을 출렁이게 하는 위험요인이 된다”고 우려했다.
　
실수요자들에게 피해가 가지 않도록 신중하고 세밀한 규제 도입이 필요하다는 당부도 잇따랐다. 김덕례 실장은 “시장에서 계속 과열 이야기가 나오는 것은 시장이 회복됐다는 의미로 볼 수도 있을 것”이라며 “ LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율)는 규제가 강화되더라도 실수요자들이 피해를 입지 않도록 신혼부부와 저가주택 등에는 LTV를 유연하게 적용하는 것도 검토해야 한다”고 조언했다.
　
안명숙 팀장은 “강남 재건축아파트는 흔히 말해서 있는 사람들만 접근할 수 있는 시장”이라며 “강남 집값을 끌어내리기보다는 차라리 세금을 걷어 서민들의 주거비 부담을 덜 수 있는 영구임대주택 등의 공공주택 확충에 우선순위를 둬야 한다”고 말했다.