새정부 부동산대책은 '경고 시그널'…"예상보다 약했다"

강남 아파트 단지 도곡동 타워팰리스 일대

부동산 전문가들은 '6·19 부동산 대책'에 대해 불필요한 시장 충격을 최대한 피하면서 시장 과열은 좌시하지 않겠다는 시그널(신호)을 보여줬다고 평가했다. 그러나 규제 수위가 예상에 미치지 못한 탓에 출범한 지 한달밖에 되지 않은 새 정부의 한계가 엿보인다는 반응도 적지 않았다. 새 정부 출범 직후 부동산경기가 경착륙할 경우, 직접적인 정책 부담으로 연결될 수 있다는 판단에 정부가 지나치게 몸을 사렸다는 지적이다.

정부가 19일 발표한 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'(6·19 대책)은 시장 과열의 주범인 투기 수요(가수요)를 걸러내고 서민·실수요자 중심으로 주택경기를 이끌어가야 한다는 것으로 요약된다.


종합 대책을 통해 전방위 규제에 나서는 대신 서울 비강남 지역과 경기 광명, 부산 기장군·진구 등 지난해 11.3 대책에서 빠진 일부 과열지역에 한해 조정대상지역을 확대하고 전매제한 기간 연장, 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 등 단기 투자 수요 억제책을 적용했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "(예상대로) 정부는 지금 부동산 시장이 국지적 과열 양상이라는 판단을 내렸다"며 "이에 선별적으로 과열에 대응하고 다시 시장의 동향을 지켜보는 수준에서 대책을 마련했다"고 평가했다 .이후에도 시장 전반의 종합대책 보다는 특정 지역의 과열이나 양극화에 대응할 수 있는 '실시간 맞춤형 대응책' 마련에 집중할 것이란 전망이다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "당초 시장 전망에 비해 (규제) 수위가 낮다"며 "투기과열지구 지정, DSR(총부채원리금상환비율) 조기 도입 등 시장이 우려하던 강한 규제책이 빠진 만큼 시장 충격은 제한적일 것"이라고 진단했다.

김 위원은 "주택 수요를 급격히 위축시킬 수 있는 LTV·DTI 강화를 조정대상지역에 한정한 것도 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것"이라며 "이번 대책은 일률적인 과열 대응책이라기보다는 그간 시장이 우려했던 부분에 대한 (경고) 시그널을 주기 위한 것으로 보인다"고 말했다.


조명래 단국대 부동산학과 교수는 정부가 시장의 눈치만을 보며 실효성 있는 과열 방지책 마련은 등한시하고 있다고 꼬집었다.

조 교수는 "이번 대책은 지난 11.3 대책의 연장일 뿐"이라며 "조정지역 지정을 통해 청약·분양시장만 잡는다고 해서 과열이 누그러지진 않는다"고 강조했다. 또 "주택 거래에서 분양권 거래가 차지하는 비중이 20~30%에 불과하고 재건축이나 청약시장이 달아오른 이유도 다른 데 있다"며 "청약자격 요건 강화나 재건축 조합원 지위 양도 금지와 같은 보다 근본적인 대책이 필요하다"고 지적했다.

많이 오른 서울 강남권의 가수요는 차단하지 못한 채 강북권 실수요만 위축시킬 것이란 우려도 이어졌다.

안명숙 우리은행 고객자문센터장은 "강남권 재건축이나 일부 신축단지 등 집값이 이미 많이 오른 곳은 대출 한도도 늘어난 만큼 LTV 강화 영향이 크지 않을 것"이라며 "오히려 집값이 오르지 않은 강북이나 서울 외곽지역이 LTV 강화의 영향을 더 크게 받을 것"이라고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "전매 금지가 서울 전역으로 확대되는 것은 대기수요가 넘쳐나는 강남권은 영향이 없겠지만 비강남지역은 한동안 실수요자들도 청약이나 주택 구입에 대한 고민이 커질 것으로 보인다"고 귀띔했다.