부동산규제·금리인상 가능성 집값 '흔들'…어디?

서울 용산구 N서울타워에서 본 강남 아파트단지. /사진=뉴스1

정부의 부동산 추가 규제와 금리 인상 가능성 등으로 부동산 시장이 요동칠 것으로 보인다. 전문가들은 지방 중소도시 상황은 더 악화될 수 있으나 서울의 열기는 어느 정도 유지될 것으로 판단했다.


특히 신도시는 옥석가리기가 진행될 것이란 전망이다. 일각에선 인기 지역의 분양권 불법전매가 더 심해질 것이라는 전망이 나오는 가운데 후분양 제도 도입을 촉구하는 목소리도 나온다.

정부는 19일 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'을 발표했다. 방안에는 △경기 광명, 부산 기장군·진구 등을 청약 조정 대상에 추가 △서울 전지역 전매제한 강화 △담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제비율 10%포인트씩 강화 등이 담겼다.

◇시장 양극화 심화…"서울 등 인기지역 수요 여전할 듯"

정부의 규제로 부동산 시장 열기가 한풀 꺾일 수 있지만 서울 등 인기 지역의 수요는 여전할 것으로 전문가들은 분석했다.


김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "정부의 추가 규제 타깃은 서울 분양 시장으로 보이는데 시장에 크게 작용할 사안은 아닌 듯 하다"며 "숨고르기 정도로 판단되는데 서울의 경우 공급물량이 많지 않은 데다 실수요자가 많아 청약 분위기는 유지될 수 있을 것"이라고 설명했다.

심교언 건국대학교 교수는 "올 하반기 입주물량 압박과 금리 인상에 따른 충격을 선제적으로 대응하기 위해 정부가 규제 대책을 낸 것으로 보인다"며 "서울의 경우 상승세가 멈췄다가 다시 오를 것"이라고 전망했다.

이어 "지방은 지난해부터 하방압력을 받으면서 미분양이 늘고 지역 산업도 좋지 않아 조정을 계속 받을 것"이라며 "대구, 전주 등의 도시도 걱정되지만 다만 부산은 여전히 수요가 있는 데다 산업과 인구가 자체적으로 버틸 수 있어 인기가 예상된다"고 덧붙였다.

실제 지방을 중심으로 미분양이 증가했다. 국토교통부에 따르면 지난 4월말 기준 수도권 미분양은 1만7169가구로, 지난해 같은기간(2만2345가구)보다 줄었으나 지방 미분양은 4만3144가구로 전년동기(3만1471가구) 대비 늘었다.

◇신도시 옥석가리기 진행…"불법전매 늘 수도"

이번 부동산 규제 실시로 신도시 등 수도권 지역의 옥석가리기가 진행될 수 있다고 전문가들은 분석했다. 특히 이들은 서울 강남 접근성이 떨어지는 곳의 하락세를 예상했다.

부동산업계 한 관계자는 "부동산 시장이 호황일 땐 수도권 신도시들이 상승세를 보였으나 지금과 같이 규제가 추가되는 상황에선 강남 접근성이 떨어지는 곳이 하락세로 돌아설 수 있다"며 "인천지역, 경기 김포·양주·파주 등의 상황이 나쁠 수 있다"고 귀띔했다.

규제가 추가 도입된 지역에서는 불법전매가 이뤄질 수 있다는 의견이 나온다. 심교언 교수는 "서울의 전매제한 강화가 전지역으로 확대되면서 음성적으로 웃돈을 주고 분양권 거래하는 경우는 더 많아질 것으로 보인다"며 "분양권 불법전매를 할 방법은 많은데, 다만 정부가 모를 뿐"이라고 지적했다.

일각에선 후분양 제도가 필요하다고 조언하고 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장은 "불법전매 등의 문제를 해결하기 위해 선분양제도를 없애야 한다"며 "청약으로 분위기를 띄우는 건 이제 그만해야 할 듯 하다"고 말했다.

이어 "선분양 제도를 바꿔 후분양으로 가야 한다"며 "정부가 이 같은 분위기를 유도해야 하고 현재 학계에서도 후분양 제도의 필요성이 강조되고 있다"고 덧붙였다.