대부업체 찾고 오피스텔 보고… 숨죽인 부동산 경매

서울중앙지방법원에서 진행되는 부동산 경매 내용이 담긴 인쇄물. /사진=신현우 기자

서울 용산구 N서울타워에서 본 강남 아파트단지. /사진=뉴스1

정부의 부동산 추가 규제로 경매 투자자들이 전략 수정에 나섰다. 대출 금융권·투자 대상·투자 시기 등을 변경하면서 일단 숨을 죽이고 있는 것. 하지만 전문가들은 관망세를 일시적인 것으로 판단, 빠른 시일 내 경매 수요가 회복될 것으로 내다봤다.


22일 법원경매전문업체 지지옥션에 따르면 주상복합을 포함한 서울 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 6월1~18일 '98.9%'에서 6월19~21일 '96.5%'로 2.4%포인트 하락했다.

6·19 부동산대책 발표를 기준으로 낙찰가율이 하락한 것. 같은 기간 낙찰률(경매 진행건수 대비 낙찰건수 비율)은 56.5%에서 54.8%로, 평균 응찰자는 11.5명에서 9.3명으로 각각 줄었다.

이날 경매가 진행된 감정가 1억3300만원인 인천 계양구 계산동 소재 55.5㎡ 규모의 아파트는 1억2700만원(낙찰가율 95.5%)에 낙찰됐다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 "경매에 참여한 사람들 대부분이 대출 비중이 높다. 정부의 부동산 추가 규제로 대출 비중이 옥죄여 투자자들이 관망세를 보이는데 경매 투자자들이 전략을 수정하는 시점으로 보인다"고 말했다.


이어 "낙찰가율 등이 조금 조정받을 수 있지만 90% 이상의 낙찰가율이 유지되는 등 연내 경매 인기는 지속될 것으로 보인다"며 "오피스텔·상업시설로 수요가 옮겨 갈 수 있는데 현재 물건이 많이 없는 상황"이라고 강조했다.

지난 19일 정부는 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'을 발표했다. 방안에는 서울 전체구를 비롯한 조정대상지역 40곳의 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율)를 70%→60%, 60%→50%로 각각 강화한다는 내용이 담겼다.

다만 부부합산 소득 6000만원 이하 무주택자, 생애 첫 주택구매자 등 서민·실수요자에는 조정대상지역이라도 현행 LTV·DTI 수준을 적용할 방침이다.

경매에서 낙찰받은 부동산을 담보로 잔금을 대출받는 '경락잔금대출' 역시 주택담보대출로 취급돼 LTV 적용을 받는다. 예컨대 낙찰 받은 아파트의 잔금이 4억원인 경우 기존에는 2억8000만원까지 대출을 받을 수 있었지만 앞으로는 2억4000만원만 대출이 가능하다.

상황이 이렇다보니 경매 투자자들이 발빠르게 투자 전략을 수정하고 있다. 경매교육원을 운영 중인 A씨는 "주택담보대출로 충당이 안돼 추가적으로 자금을 마련해야 하는 금액이 증가, 자금 마련 계획을 새로 짜는 사람이 많다"고 말했다.

이어 "1·2금융을 활용해 경매 투자에 나서는 게 일반적이었다면 앞으로는 시세 차익과 환금성 등을 고려해 3금융 대출을 받고 투자에 나서는 사람이 늘 수도 있다"고 귀띔했다. 3금융의 담보인정비율은 80% 이상이라는 게 부동산 경매업계 설명이다.

일부는 투자 대상과 시기 등을 조정하고 있는 것으로 나타났다. 부동산 경매 투자자인 B씨는 "경매시장에서 주거시설이 절대적으로 우위를 점하고 있지만 최근 대출 규제에서 조금 자유로운 오피스텔 등으로 투자자들이 관심을 돌리는 상황"이라고 말했다.

이어 "경매 투자에 관심이 있다면 내년 하락장을 대비, 지금부터 공부할 필요가 있다. 특히 인상될 금리 등을 고려, 지금보다 보유 자금이 더 필요하다는 점을 반영해 투자 준비에 나서야 할 것"이라고 덧붙였다.