LTV·DTI 규제 강화, 임대사업자는 남 얘기… 취득세까지 감면

정부가 일부 과열 지역의 부동산시장을 안정시키려 조정 대상지역의 LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율)를 강화하기로 했지만 임대사업자 등 자영업자로 대출받으면 LTV·DTI 규제를 피해갈 수 있는 것으로 나타났다.


다음달 3일부터 조정 대상지역 40곳의 아파트를 담보로 대출을 받으면 LTV는 60%, DTI는 50%를 적용받는다. 현재 LTV는 전 지역에서 70%, DTI는 수도권 아파트에 한해 60%를 적용받고 있다. 하지만 부동산 임대사업자 등 자영업자는 LTV·DTI 규제를 받지 않는다. LTV·DTI 규제는 가계대출에만 적용되는데 자영업자대출은 기업대출로 분류되기 때문이다.

은행들은 자영업자가 아파트를 담보로 돈을 빌릴 때 경매낙찰가를 기준으로 자체적으로 LTV를 적용해 대출한도를 정하고 있다. 하지만 자영업자에 적용되는 LTV는 보통 가계대출보다 높다. 특히 부동산시장이 과열된 지역은 경매낙찰가가 일반 지역보다 높아 LTV가 더 높다.

실제로 A 시중은행은 자영업자에게 대출할 때 담보가 서울 지역 아파트면 LTV 75%를 적용하지만 전남 아파트는 65%만 적용한다. B 시중은행은 같은 가격의 아파트라도 강남은 LTV 74%를 적용하고 종로는 72%만 적용한다. 아파트 가격이 10억원이라고 했을 때 강남 아파트라면 7억4000만원까지 빌릴 수 있지만 종로 아파트면 대출 가능 금액이 7억2000만원으로 줄어든다.

게다가 자영업자 대출은 DTI가 아예 적용되지 않는다. 은행은 차주가 이자를 내지 못해 부실이 발생하면 담보물을 경매에 넘겨 대출금을 회수한다. 이때 대출금 회수 비율은 해당 담보의 가치에 따라 결정되지 차주의 소득과는 상관이 없다.


임대사업자는 LTV·DTI 규제를 적용받지 않을 뿐만 아니라 세제혜택도 받을 수 있다. 임대주택이 전용면적 60㎡(제곱미터) 이하면 취득세를 100% 감면받을 수 있고 재산세와 종합부동산세도 감면받을 수 있다. 다만 임대사업자는 임대의무기간 때문에 5년 이내에 집을 팔 수 없다.

자영업자 대출이 LTV·DTI 회피 수단으로 활용될 수 있지만 금융회사가 이를 거절할 수 있는 방법은 없다. 시중은행 관계자는 “자금 용도를 엄밀히 따져 임대사업용이 아니면 대출을 거절할 수 있지만 임대사업을 하겠다고 하는데 무조건 대출을 거절하거나 LTV·DTI를 적용할 수는 없다”고 말했다.

금융당국 역시 임대사업자 대출로 LTV·DTI 규제를 회피할 수 있음을 인식하고 있다. 이에 금융감독원은 규제를 회피하기 위해 가계대출을 개인사업자대출 등의 형태로 취급하는 사례가 없는지 점검하고 있다. 특히 금융감독원은 오는 27일부터 자영업자 대출이 급증한 농·수·신협 및 산림조합의 15개 단위조합에 대해 현장점검을 실시할 방침이다. 또 임대사업자 대출 등에도 LTV를 적용하는 방안을 검토하고 있다. 금융당국 관계자는 “임대사업자 대출이 지나치게 급증해 금융회사 건전성을 위해 개선 방안을 고민하고 있다”고 말했다.