집값따라 오른 재산세 아파트 보유자만 손해?

#서울에 소형 아파트와 단독주택을 한 채씩 보유하고 있는 50대 직장인 김모씨는 최근 재산세로 38만원 가량을 냈다. 부동산 활황과 도시재생 활성화로 두 채 모두 매매가격이 크게 뛰면서 세금부담도 작년보다 커졌다.

하지만 지난 1년새 땅값이 3.3㎡당 1000만원 가량 급등해 시세 기준으로 8억원대에 육박하는 단독주택이 4억원대인 아파트보다 세금은 오히려 8만원 가까이 적게 나왔다.


김씨는 "주택은 실거래가 아파트만큼 많지 않아서인지 세금부담이 훨씬 적다"며 "서울 시내는 아파트 못잖게 지대 상승도 가팔라 다주택자 입장에서 절세 효과가 높은 것 같다"고 말했다.

6월 1일을 기준으로 부과되는 재산세가 이달 고지되면서 최근 시세가 급등한 아파트 등 공동주택 보유자들의 세부담이 늘었다. 반면 단독·다가구주택 등은 집값 상승에 비해 세금 부담이 상대적으로 적어 현실화 필요성이 제기된다.

새 정부가 부동산 보유세 인상과 과세표준 현실화 방안을 구상 중인 만큼 공동주택과 단독주택 간 형평성 문제도 짚어볼 필요가 있다는 지적이다.


주택 보유자들이 내는 재산세는 모두 공시가격을 기준으로 산정된다. 아파트의 경우 통상 시세의 70% 가량에서 공시가격이 정해진다. 이 공시가격에 공정시장가액 비율을 곱한 금액이 과세표준이 된다.

아파트는 단독주택에 비해 실거래가 활발해 공시가격이 시세를 비교적 빠르게 반영하게 된다. 반면 단독주택은 시세를 추정하기 어렵고 거래도 상대적으로 드물어 실거래가 반영에 시차가 있다.

24일 국토연구원에 따르면 지난 2013년 기준 전국 공시지가의 실거래가 반영률은 공동주택이 71.5%로 토지(61.2%)나 단독주택(59.2%)보다 크게 높았다. 서울의 경우 공동주택(68.7%)이 단독주택(52.1%)보다 16.6%p 높다.

집값 상승률은 아파트가 단독주택을 압도하지만 단독주택 역시 꾸준한 상승세다. KB국민은행에 따르면 서울의 아파트 매매가격(2015년12월=100)은 올 들어 1.4% 상승했다. 지난해 연간 상승률은 4.1%다. 단독주택은 올 들어 0.4%, 지난해 연간 1.2% 올랐다.

주택 유형에 따라 세부담 격차가 크다 보니 고가의 단독주택 보유자가 매매가가 더 낮은 아파트 보유자보다 적은 세금을 내는 경우가 많다. 또 도시재생 등으로 매매가가 단기 급등한 주택 보유자에게 합당한 세금을 걷지 못한다는 문제제기가 꾸준히 있어 왔다.

특히 그동안은 아파트 매매가격이 탄력적으로 상승·하락한 데 비해 단독주택 가격은 변동성이 낮은 측면이 있었지만 최근 2~3년간 아파트값 못지 않게 단독주택 매매가격이 급등하면서 과세 형평성 문제가 재차 불거지고 있는 것.

전문가들은 보유세 형평성 보완을 위해 단독주택과 토지의 공시가격 시세 반영률을 현실화하는 등의 조치가 필요하다고 지적한다. 다만 공정시장가액 비율 조정이 아니라 공시가격 자체를 시세 수준으로 급격히 끌어올리면 재산세 부담이 급증해 시장에 영향을 줄 수 있다는 우려도 있다.

김규정 NH투자증권 연구원은 "보유세 인상은 시장에 미치는 영향이 전매제한 같은 제도적 규제보다 훨씬 강하다"며 "실제 인상까지는 시간이 걸리겠지만 고가의 주택이나 상업용 부동산 보유자들이 예의주의하고 있는 게 사실"이라고 말했다.

그러면서 "생각보다 빨리 조치가 나올 경우 올 하반기 부동산 시장에 영향이 불가피할 것"이라며 "시장의 수요가 급속히 위축된다기보다는 시장 환경에 따라 투자수익과 세부담 사이에서 선택해야 하는 경우가 생길 수 있다"고 덧붙였다.