주담대 실수요자 범위 확대…기존 주택 매각 조건 대출 가능

금융당국이 일시적 2주택자도 선의의 실수요자로 분류해 강화된 대출규제에 예외를 두기로 했다. 단 기존 주택을 2년 내에 매각해 대출을 상환하는 조건이다. LTV(담보인정비율)·DTI(총부채상환비율)가 우대되는 서민 실수요자의 자격요건은 부부합산 연소득 6000만원에서 7000만원으로 완화된다.


금융위원회와 금융감독원은 13일 '주택시장 안정화 방안 관련 FAQ(자주묻는 질문)'을 배포하고 일정기한 내 기존 주택을 처분하기로 한 1주택세대도 실수요자로 인정해 주택담보대출(주담대)를 추가로 받을 수 있도록 했다. 일반 대출의 경우 기존 1주택 보유 세대가 신규 대출 취급 후 2년 이내, 집단대출의 경우 신규주택 소유권 등기 후 2년 이내 기존 담보 주택을 매각해 대출을 상환하면 된다.

투기지역 및 투기과열지구에 주담대 1건을 보유한 세대라도 규제 비율을 넘지 않는 선에서 동일 담보에 대한 추가 대출도 받을 수 있다. 또 8·2 대책 발표 이전 중도금대출을 받았다면 동일한 LTV로 잔금대출을 받을 수 있는 것으로 정리됐다.

금융당국은 이와 함께 개정된 감독규정의 서민 실수요자 범위도 확대했다. 실수요자 소득 요건은 기존 부부합산 연소득 6000만원(생애최초 7000만원) 이하에서 7000만원(생애최초 8000만원) 이하로 조정된다. 소득기준이 현실에 맞지 않아 실효성이 떨어진다는 지적을 반영한 조치다.

감독규정 개정안은 규제개혁위원회 심사가 끝나면 곧바로 임시 금융위원회를 통해 의결, 시행될 방침이다.


다음은 금융당국이 제시한 사례별 FAQ를 정리했다.

-투기지역 아파트 주담대 1건만 보유 중인데 LTV 20%만 쓰고 있다. 같은 집을 담보로 추가 대출을 할 수 있나.
▶기존 대출잔액이 LTV 한도를 넘지 않았다면 범위 안에서 가능하다. 투기지역 LTV가 40%이므로 20%포인트 한도 내에서 추가대출을 할 수 있다. 동일주택을 담보로 하는 복수 주담대는 LTV 10%포인트 차감을 적용하지 않기 때문이다.

-투기지역과 조정대상지역에 각각 아파트 주담대를 1건씩 보유 중이다. 투기지역 주담대는 LTV 20%, 조정지역 주담대는 LTV 40%인데 각각 추가 대출(후순위 담보대출)이 가능한지.
▶기본적으로 주담대가 2건이기 때문에 투기지역에서는 불가능하다. 다만 2년 안에 조정대상지역 주택을 처분해 기존 대출을 상환한다면 추가 대출이 가능하다. 주담대가 2건이기 때문에 LTV 30%가 적용돼 10%포인트 만큼의 대출을 더 받을 수 있다. 조정대상지역의 경우 주담대 건수 제한이 없기 때문에 기존대출 상환 없이도 추가 대출을 받을 수 있다. 다만 역시 주담대가 2건이라 LTV 50% 기준에 따라 10%포인트 만큼의 추가 대출을 받게 된다.

-새로 매입하는 주택으로 이사 가기 위해 기존 주담대의 전액상환을 조건으로 신규 주담대를 받기로 했다. 이 경우 복수 주담대 규제(LTV·DTI 10%포인트 차감)가 적용되나.
▶기존 주담대 전액을 즉시 상환하는 조건으로 새 주담대를 받는 경우에는 적용받지 않는다. 대신 신규 주담대를 신청할 때 주택 매매계약서 등 증명자료를 제출하고, 잔금일까지 기존주택 대출 미상환시 신규 대출의 기한이익이 상실되는 특약으로 대출 받을 수 있다. 반면 아직 주택 매매계약을 맺지 않았거나 신규 대출 후 2년 이내에 기존 주택을 팔고 기존대출을 상환할 계획일 경우는 차감된 LTV·DTI가 적용된다. 기존 주담대 상환이 확정적이라고 볼 수 없기 때문이다.

-투기지역 및 투기과열지구에서 7월 3일 이후 입주자모집 공고가 이루어진 사업장의 중도금대출을 잔금대출로 전환될 때 DTI는 몇%가 적용되나.
▶DTI 50% 한도가 적용되지만 예외가 있다. 배우자가 주담대 1건 이상 받은 차주, 만 30세 미만인 미혼 차주는 DTI 40%가 적용된다. 투기지역 및 투기과열지구 내의 6억원 초과 아파트를 담보로 한 잔금대출(당해 아파트 신규취득 목적일 경우)도 DTI 40% 한도를 적용 받는다. 입주자모집 공고가 8·3 대책 발표 이후 이루어진 사업장에서는 DTI 40% 한도가 적용된다. 다만 서민·실수요자거나 긴급한 자금을 마련해야 하는 상황이 인정돼 은행 여신위원회의 승인을 받았다면 예외적으로 DTI 50% 한도가 적용된다.

-투기지역 지정 이전에 중도금 대출을 받아 LTV 60%가 적용됐다. 잔금대출은 40%만 받게 되나.
▶증액 또는 은행 등의 변경없이 잔금대출로 전환한다면 중도금 취급시점시 LTV를 적용할 수 있기 때문에 잔금대출도 60% 이내에서 받을 수 있다. 은행 등을 변경할 경우에도 담보가액 6억원 이내 주택에 대해 10년 초과 만기를 설정한다면 역시 60% 한도가 적용된다. 하지만 담보가액이 6억원을 넘는 주택이거나 대출만기를 10년 이하로 설정한다면 적용되는 LTV는 40%가 된다.

-투기지역이 아닌 곳에 주담대가 있다. 신규로 투기지역 소재 아파트 담보대출을 할 수 있나.
▶지역에 관계없이 이미 주담대가 있다면 투기지역 아파트에 대한 신규 담보대출을 할 수 없다. 기존 주담대가 1건인 경우에 한해 2년 이내에 기존 주택을 처분하고 기존대출을 상환하는 조건으로는 신규 주담대를 받을 수 있다. 투기지역에 아파트가 있다 하더라도 대출이 없다면 규정개정 후에도 투기지역 내 다른 아파트 구입시 대출이 가능하다. 이 경우 LTV․DTI 한도는 40%가 적용된다.

-담보가 다른 주담대 2건을 보유 중이다. 기존주택을 처분하는 조건으로 투기지역 소재 아파트를 구입할 경우 신규 주담대를 받을 수 있나.
▶기존주택을 처분하는 조건으로 투기지역 소재 아파트 담보대출이 가능한 경우는 주담대가 1건인 세대로 한정된다. 그렇기에 이 경우에는 기존 주담대 2건 모두를 전액 즉시 상환하는 조건을 잡아야 신규로 주담대를 받을 수 있다.

-세대분리된 자녀가 부모 소유의 투기지역 소재 아파트를 담보로 제3자 담보대출을 받았다. 해당자녀가 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 이를 담보로 대출 받을 수 있나.
▶제3차 담보대출은 담보물건의 본인소유 여부와 관계없이 차주의 주담대로 인정된다. 이미 자녀는 투기지역에 주담대 1건을 가지고 있어 추가 주담대를 받을 수 없다.

-8월 3일 이전 관리처분계획을 신청한 투기지역 및 투기과열지구 소재 재건축 단지에 거주 중이다. 개정규정 시행 후에도 이주비대출을 60%까지 받을 수 있나. 투기지역에서 이주비 대출을 받은 경우 추가분담금 대출 여부는.
▶지정일 이전에 이주비대출 취급기관(은행)을 선정하고 이를 통보했다면 LTV 60%까지 이주비대출을 받을 수 있다. 투기지역에서 이미 이주비 대출을 받았어도 추가분담금 대출 역시 가능하다.

-8월 3일 이전 입주자모집 공고된 아파트에 당첨됐지만 아직 시행사와 미계약 상태다. 강화된 대출규제의 예외적용을 받을 수 있나.
▶무주택세대이거나 기존주택을 처분하기로한 1주택세대라면 분양계약 체결 이전이라도 투기지역 및 투기과열지구 지정 효과에서 제외된다.

-거주를 위한 주택 1개와 임대사업을 위한 주택 3개를 보유하고 있다. 1주택자로 볼 수 있나.
▶임대사업용 주택 3개가 임대용주택으로 등록돼 있는 등 임대업을 하고 있다는 사실이 명확하다면 1주택자로 분류된다.