8·2 대책에 힘빠진 상계주공 재건축

서울 노원구 소재 상계주공 아파트 단지. /사진=김지훈 기자

#서울 노원구 상계주공 8단지 아파트를 30여년째 보유한 조합원 A씨는 “규제 강도가 높아지면서 조합원들이 당혹스러워 한다”며 “일대 재건축 추진에도 악영향이 우려된다”고 한숨을 쉬었다. 상계주공을 비롯한 노원구 일대가 정부의 ‘8·2 부동산대책’에 따라 투기과열지구·투기지역으로 중복 지정되면서 조합원 지위 양도 금지, LTV(주택담보인정비율) DTI(총부채상환비율) 등 촘촘한 규제 그물망에 갇힌 데 따른 반응이다.


서울 상계주공 대단지가 조만간 법정 재건축 연한(30년)을 줄줄이 맞이하지만 재건축 돌입이 쉽지만은 않을 전망이다. 창동 차량기지 이전 등 일대 발전 기대감이 있지만 조합원 지위 양도 금지 등 재건축사업 추진의 발목을 잡는 규제가 등장한 까닭이다.
　
14일 부동산업계에 따르면 약 3만2000가구 규모인 서울 노원구 상계주공 각 단지는 1987년 11월부터 1989년 4월 사이 준공됐다. 내년 말까지 전체 가구 가운데 약 29000가구가 법정 재건축 연한에 닿는다. 법정 재건축 연한을 채우기 전 안전상 문제로 예외적으로 사업추진 허가를 받은 단지가 일부 있고 나머지는 재건축 논의나 추진이 활발하지 않다. 서울 도심과 거리가 먼 외곽에 위치하고 재건축시 가구수 늘리기에 제약이 따르는 중층(12~15층) 단지가 즐비한 사업상 제약이 존재해서다.
　
5층 높이 저층 단지인 8단지(1988년 5월 준공)는 주민들이 10여년 전 안전에 대한 우려를 크게 제기했다. 이에 재건축 연한과 무관하게 안전진단을 거쳐 재건축 필요성을 인정받은 유일한 단지로 주민 이주 절차에 들어갔다. 마찬가지로 저층인 5단지(1987년 11월 준공)는 지난달 주민 10%의 동의를 얻어 안전진단을 신청한 상태로 연한이 닿는 오는 11월 안전진단이 시작될 전망이다.
　
일대 중개소나 부동산업계는 내년 광범위한 재건축 추진이 이뤄질지 지켜봐야 한다는 입장이다. 주민들이 원래부터 재건축에 유보적인 태도를 보인 데다 거래심리도 위축돼서다. 상계주공 주변 공인중개소 관계자는 “중층 단지가 많은 데다 주택담보대출 문제 등의 고민으로 재건축 추진에 제약이 있을 것”이라고 말했다.
　
노원구 일대 중개소들에 따르면 상계주공 5단지 전용 31.98㎡는 8·2대책 직전인 지난달 3억5800만원에 실거래(신고 시점 기준)됐지만 현재 이같은 가격에는 팔리기 어렵다. 현재 호가는 3억1000만~3억2000만원 선을 형성하고 있고 대책 이후 거래심리 위축으로 실거래는 거의 성사되지 않는다. 재건축 추진에 동력이 되는 손바뀜이 잦아들었다는 의미다. 재건축을 희망하는 매수자가 늘수록 재건축 추진 의사가 뚜렷해진다.
　
자치구도 비슷한 시각이다. 노원구 관계자는 “아파트 연한이 재건축 시점에 가까워졌고 지하주차장의 부재 등 정비의 필요성도 있지만 재건축이 계속 실현될지는 지켜봐야 한다”며 “주민들이 8·2대책에 따른 규제로 사업추진에 우려를 나타낼 것으로 보이기 때문”이라고 설명했다.
　
권 일 부동산인포 리서치팀장은 “규제강화 영향으로 과거보다 거래조건이 까다로운 데다 중층에 도심과 거리가 먼 여건 등도 여전해 재건축을 기대한 수요는 줄어들 가능성이 높다”고 분석했다.