P2P 대출 통한 고위험 부동산PF 활발…"투자 주의"

부동산 PF(프로젝트파이낸싱)에 투자해 연 15~20%의 고수익이 가능하다는 P2P 대출이 전체 P2P 대출의 30%를 넘는 것으로 나타났다. 부동산PF 비중이 50%를 넘는 P2P대출 업체의 부실률은 여타 업체보다 3배 이상 높은 만큼 투자시 주의가 필요하다.

21일 금융위원회에 따르면 8월말 기준 P2P대출 누적대출액은 약 1조 3300억원 수준이다.


이중 부동산PF 대출 비중은 약 33%, 금액으론 4470억원에 달하는 등 부동산PF 대출상품 투자가 활발한 상황이다. 하지만 부동산PF 비중이 50% 이상인 업체(14개사)의 평균 부실률은 1.69%로 여타 업체 0.46% 대비 3배 이상 높은 상황이다.

금융당국은 부동산 대책 등의 영향으로 부동산 시장 전망이 불확실해짐에 따라 향후 부동산PF대출의 투자 리스크는 더욱 확대될 것으로 예상하고 있다.

금융당국은 "부동산PF 대출은 복잡한 사업구조, 다수의 이해관계자, 사업주체의 영세성 등으로 인해 전반적으로 리스크가 높은 상품인 만큼 구조를 정확히 이해하고 리스크 요인을 꼼꼼하게 확인한 후 투자를 결정해야 한다"고 조언했다.


부동산PF 투자시 가장 먼저 확인해야 할 부분은 차주가 자기자본을 투입하는지, 투입한다면 얼마나 투입하는지다.

채무상환에 책임을 지는 차주가 자기자본을 투입할 경우엔 사업의 책임성을 확보할 수 있고 분양가가 하락하더라도 대출금 보전에 유리하기 때문이다. 저축은행의 경우 부동산PF 대출시 차주가 최소 20%의 자기자본을 투입하는 경우에 한해 대출을 해주고 있다.

대출금의 관리체계와 상환계획의 타당성도 확인해야 한다. 대출자금이 토지매입, 공사비 등 대출목적에 따라 집행되도록 P2P 업체가 관리체계를 갖추고 있어야 한다. 실제로 일부 업체는 신탁을 통해 시공사나 협력업체에게 공사대금을 직접 지급한다. 총대출규모가 준공 후 금융권 대출한도 범위 내에 있는지 분양가는 인근 시세와 비교해 적절한지 등도 체크해야 할 부분이다.

이와함께 시행사와 시공사의 신용등급, 사업시행이력, 재무현황 등과 P2P대출 중개업체의 전문성과 신뢰성도 점검해야 한다.

특히 부동산PF는 사업성, 리스크분석에 상당한 전문성이 필요한 만큼 P2P대출 중개업체의 부동산 전문인력 보유 여부, 감정평기기관이나 설계사 등 전문기관과 업무제휴 여부 등도 확인할 필요가 있다. 금융당국은 이와 함께 "공사의 진행상황을 정기적으로 점검해 공시하는 등 체계적인 관리시스템을 갖춘 중개업체인지를 확인해야 한다"고 밝혔다.

금융위 관계자는 "저축은행도 빌라, 오피스텔 등 PF대출에 대해 통상 8~12% 수준의 금리를 책정한다"며 "15~20% 수익률의 PF상품은 저축은행에서 자금조달이 어려운 상대적으로 고위험 사업일 가능성이 높은 만큼 리스크를 정확하게 파악하는 노력이 투자에 앞서 선행돼야 한다"고 말했다.