재건축 옥죄자 '리모델링'으로 수요 물린다

서울 마포구 신수로2길(옛 현석동)에 위치한 '밤섬 쌍용예가 클래식' 리모델링 후 모습/사진=머니투데이 DB

재건축아파트 규제 강화로 리모델링이 대안으로 떠오른다. 재건축은 조합원 지위양도 제한 및 초과이익환수제 등의 규제를 받지만 리모델링은 해당되지 않는다.
　
9일 건설부동산업계에 따르면 수도권에서 리모델링을 추진하는 아파트 단지는 약 45곳 2만가구 이상이다.
　
리모델링은 용적률이 높아 재건축의 사업성이 낮다고 인식되는 1기 신도시를 비롯해 규제가 집중된 서울에서 추진된다. 주택가격이 높은 곳을 위주로 더 늘어날 것으로 전망된다.
　
리모델링은 전면철거 방식인 재건축과 달리 기존 건물의 내력벽(건축물 무게를 지탱하도록 설계한 벽)은 유지한 채 아파트 단지를 최신으로 바꾸는 것이다. 리모델링 가능 연한은 15년 이상으로 재건축의 30년보다 짧다.
　
리모델링은 용적률(대지면적에서 차지하는 건축물 면적 비율) 제한이 없다. 이론상으로는 300%도 넘길 수 있다. 재건축과 달리 조합원 지위양도가 가능하다. 내년 1월1일 부활하는 초과이익환수제 적용도 받지 않는다. 용적률 완화를 위한 기부채납을 하지 않아도 된다.
　
현행 법규상 재건축시 용적률은 기부채납 부지를 제외하고 최대 300%까지 가능하지만 기존 아파트의 용적률이 높으면 수익성이 떨어져 추진이 어렵다. 통상 용적률이 180% 이하면 재건축, 200% 이상인 경우엔 리모델링이 유리하다.
　
다만 리모델링은 기존 주택 수에서 최대 15% 3개층(14층 이하 2개층, 15층 이상 3개층)만 늘릴 수 있어 조합원 부담이 클 수 있다. 내력벽을 유지해야 해 선호도 높은 주택설계와 지하주차장 건립에 어려움이 있다.
　
경기 성남시 분당구 정자동 소재 ‘한솔마을 5단지’는 수도권 1기 신도시 중 처음으로 지난 7월 안전성 검토를 통과했다. 위로 3개층을 증축하고 1개동을 더 짓는 가구 수 증가형 리모델링을 추진하고 있다. 가구 수는 현재 1156가구에서 1255가구로, 주차 가능 대수도 500여대에서 1500여대로 늘어난다.
　
분당은 지난달 5일 투기과열지구로 추가 지정돼 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있다. 정자동 느티마을 3·4단지, 야탑동 매화마을 1차 아파트도 수직증축 리모델링이 추진된다.
　
서울 성동구 옥수동 ‘옥수극동아파트’는 지난달 16일 쌍용건설을 리모델링 시공사로 선정했다. 지하 1층~지상 15층 8개동, 900가구 규모의 단지를 수직증축해 지하 5층~지상 18층 총 1035가구로 지을 계획이다. 송파구 오금동 ‘아남아파트’, 강남구 개포동 ‘대청아파트’, 서초구 잠원동 ‘한신 로얄’, 용산구 이촌동 ‘현대아파트’ 등에서도 리모델링이 추진된다.
　
건설산업연구원은 국내 아파트 리모델링 시장 규모가 2015년 9조원에서 2020년에는 10조4000억원선을 넘어설 것이라고 추정한다. 하지만 리모델링도 정부의 안전성 규제로 시장이 급격히 커지기는 어렵다. 일반분양가를 높게 책정할 수 있는 곳에서만 추진이 가능하다는 지적이다.

건설부동산업계 관계자는 “리모델링은 재건축보다 사업기간이 짧고 강화된 부동산 규제의 영향도 덜 받는다”며 “일반분양가가 높은 지역에선 재건축과 리모델링의 수익성 차이가 크게 줄었다”고 말했다.