[기고]2018년, 주택공급시장의 근본적 전환을 말한다

송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장.

최근 주택시장은 신규 부동산 정책(8월2일·9월5일)과 가계부채 종합대책(10월24일) 이후 주택투기지역을 중심으로 매매거래량이 줄고 주택가격의 상승세가 완만해지는 모습이다. 부동산 대책 이후 서울지역 아파트 매매가격은 전월 대비 기준으로 8월 0.64%에서 9월 0.0%로 상승폭이 축소됐다. 수도권의 경우 8월 1.3%에서 9월 1.0%로 상승세가 완만해졌다. 서울지역 아파트 거래 건수도 8월 1만5421건에서 8652건으로 줄었다. 지금의 주택시장은 일부 과열됐던 지역적 양극화가 진정되면서 안정화된 것으로 보인다.

2018년 주택시장 흐름은 어떻게 될까? 혹시 과거처럼 냉탕과 온탕이 반복되지는 않을까? 따라서 부동산 정책도 온탕과 냉탕을 답습하지는 않을까? 결론적으로 2018년에는 급증하는 주택입주물량이 주택시장에 전반적인 부담요인으로 작용할 가능성이 있다. 저금리의 기조도 변화될 조짐을 보이고 있다. 이러한 요인이 과거 우리가 경험했던 미입주 사태, 할인매각, 렌트후 매매, 그리고 하우스푸어라는 사회적 이슈를 재현하지는 않을까? 현재 시점은 2018년 주택시장에 대응해 가계, 기업, 그리고 정부 모두가 지혜를 모아야 할 때다.

우선 2015년과 2016년에 공급된 아파트 분양물량은 100만호(일반 주택을 포함할 경우 140만호)이다. 이 분양물량이 준공되는 시점인 2018년에는 많은 아파트 입주물량이 예정돼 있다. 2018년 1분기에 입주할 물량은 12만9000호로 이는 올해 1분기의 7만3000호에서 73%가 증가한 수치이다. 특히 수도권의 입주예정물량은 직전 년도 1분기에 비해 2배 이상 증가한 103%를 기록할 것으로 보인다.


이렇게 증가한 입주물량은 과연 주택수요에 의해 다 채워질 수 있을까? 참고로 주택수요여건을 감안한 국토교통부의 중장기 주택공급계획에 따르면 2013-2022년 기간 중 적정 주택공급량은 연간 39만호(아파트만 기준으로 할 경우 연간 약27만호)이다. 그런데 최근 2년간 공급된 주택분양물량은 정부의 공급계획 물량을 약 60만호 상회하는 수준이다. 이 물량을 가구당 평균 가구원수의 개념으로 살펴보면 대전광역시 전체인구에 해당하는 약 150만명이 추가적으로 입주해야 충당되는 수준이다.

2010-2011년에도 이번 2018년과 유사하게 입주물량이 넘쳤던 적이 있다. 2007년에 건설사들이 아파트 분양물량을 크게 늘린(소위 건설사의 밀어내기 공급)데에 기인한다. 밀어내기 공급의 후유증은 2010년과 2011년 당시 미입주사태, 준공후미분양물량 폭증, 집단대출연체율급등, 입주소송 등으로 나타났다. 이러한 결과는 당시 건설업 전체에 위기로 다가왔다. 아파트를 공급하는 대부분의 건설사(상장법인 25개사와 자산이 120억원이 넘는 건설사 428개사)가 벌어들인 모든 수입으로도 금융권의 이자비용조차 감당하기 어려울 정도(이자보상배율이 1에 근접)였다. 결국 건설사들은 할인분양, 할인매각, 베란다무료시공, 렌트후 매각 등 다양한 자구책을 내놓았다.

건설사의 밀어내기 공급은 1997년에도 있었다. 2018년 주택시장은 우리나라 주택공급 시스템의 근본적인 전환을 필요로 한다. 과거 대량공급 및 개발위주의 사업방향이 이제는 관리 및 유지를 위한 방향으로 크게 전환해야 할 때이다. 정부도 고령화, 저출산, 생산가능인구의 감소, 1인가구의 증가 등 사회구조적 변화에 대응하기 위해 기존의 주택공급제도를 근본적으로 바꿔야 할 시점이다. 주택을 바라보는 가계의 인식 역시 투자적 요소보다는 주거서비스의 관점에서 바라볼 필요가 있다.