"부동산 대세 상승기 끝났다"…첫 '기술적 기법' 적용 해설서

머니투데이

김지훈 기자

"부동산 시장의 대세 상승기는 끝났다."

신간 '문재인 정부의 부동산 시장 전망'은 2000년부터 시작된 부동산 가격의 대세 상승기가 더는 계속되기 어렵다는 주장을 펼친다.

정교하고 과학적인 분석틀이 발달한 주식시장에서 쓰이는 '기술적 분석 기법'을 부동산시장에 적용한 결과다. 한국에선 최초의 시도다.

기술적 분석에 따르면 2000년~2017년 현재 국내 주택 지수는 총 4차례 상승기와 3차례 조정기를 거쳤다. 현재는 4차 상승기가 마무리되는 단계이고, 4차 조정기에 진입하는 초기 단계로 추정된다.

저자는 주택시장의 부채 규모가 최고조로 팽창됐고, 경기는 기대만큼 회복되지 않았다고 진단했다. 금리 인상도 목전에 두고 있어 부동산시장에 대한 불안감이 고조된다.

시장이 조정 국면에 진입할 때는 시세 하락의 폭과 기간을 예측하는 게 관건이다. 책은 부동산 시장 내부의 지표뿐만 아니라 거시 경제 지표의 변화를 주시해 부동산 시장을 유연하게 바라보는 방법을 소개한다.

8개 주요 지표는 △ 경매 낙찰가율 △경쟁률 △미국의 기준 금리 △케이스-실러 지수 △한국의 기준 금리 △한국의 주택 지수 △가계 부채 총액 △실질 국내총생산 성장률 등이다.

책에는 2000년부터 2017년까지의 지표들이 모두 표기됐지만, 그 이후부터 2022년까지는 빈칸으로 남아있다. 이는 독자들이 수치가 발표될 때마다 빈칸을 채우고 그래프를 연장해가면서 전체 시장의 흐름을 한눈에 파악할 수 있도록 한 것이다.

시장의 미래를 예측하기 위해 '부동산 위기의 12단계 진행 가설'도 소개됐다. 2017년 현재 국내 부동산시장은 △1단계 급격한 단기 금리 인하 △2단계 저금리 기간의 지속 △3단계 부동산 가격 폭등 △4단계 부동산 관련 부채 급증이라는 요건이 충족된다. 금리 인상은 곧 5단계에 해당한다.

◇기술적 분석과 부동산 위기의 12단계 진행 가설로 본 문재인 정부의 부동산 시장 전망=전종철·전혜린 지음. 라의눈 펴냄. 210쪽/1만6000원.