"1억만 있으면 700만원 월세" 상가투자 고수의 비법

지난 11월 서울 강남 한 카페서 만난 김종율 보보스 부동산연구소 대표/사진=배규민 기자

상가 투자 강의로 하루 24시간이 부족한 김종율 보보스 부동산연구소 대표(40·사진)를 지난달 강남 한 카페서 만났다. 그는 정부의 8·2대책 발표 이후 더욱 바빠졌다고 한다. 주택에 대한 규제가 강해지면서 상가나 토지로 눈을 돌리는 사람들이 많아졌기 때문이다.


그는 부동산 중에서도 상가와 토지 투자 전문가다. 지난해 8월 출간한 ‘나는 집 대신에 상가에 투자한다’는 1만부 이상이 팔리면서 베스트셀러가 됐다. 업계에서는 필명인 ‘옥탑방 보보스’로 더 유명하다. “보보스가 부르주아와 자유분방한 보헤미안을 결합한 말이잖아요. 멋있더라고요. 당시 반지하에 살고 있었는데 옥탑방으로 이사 가는 게 꿈이었습니다.”

한 때 옥탑방에 사는 게 꿈이었던 그는 자타가 인정하는 인기 강사가 됐다. 그의 강의는 수강생들로 매번 정원이 꽉꽉 찬다. 정규 강의가 없는 날에는 지역마다 유명한 재테크 커뮤니티에서 초청한 특강을 하러 다닌다. 매월 강의 수입만 2000만~3000만원대. 올해 집계된 법인의 강의 매출만 4억원이 넘는다.

그는 원래 대기업 유통회사에서 점포 개발을 담당했던 평범한 직장인이었다. 업무의 특성상 자연스럽게 상가와 입지, 부동산에 대해 관심을 가지게 됐다. 편의점, 대형마트, 카페 등 12년 이상 점포 개발 일을 하면서 개인적으로 투자도 하게 됐다. 회사에서 받는 연봉보다 부동산 소득세가 더 많아지면서 일을 그만두고 본격적으로 뛰어들었다.

김종율 보보스 부동산연구소 대표가 강남에서 '신도시 매출지도 상가' 특강을 하고 있다. /사진제공=김종율

성공적인 투자 사례를 묻자 경기도 동두천시 상가를 예로 들었다. 경매를 통해 한 상가를 7억4000만원에 낙찰 받았다. 이후 임차인을 구해 보증금 1억원에 월 임대료 700만원을 받고 있다. 대출을 80% 받아 실제로 자기 자본금은 채 1억원이 들지 않았다. 앞으로 10년 동안 매년 5% 임대료 인상 계약을 체결해 안정적인 임대수익이 가능해졌다.


“1억원만 있으면 월 임대료가 700만원. 완전 장밋빛이죠? 하지만 상가는 주택보다 훨씬 더 어렵고 위험해요.”

상가 운영이나 분양을 원하는 예비 창업자나 투자자를 위해 그는 “입지와 동선”을 재차 강조했다. “정말 화려하게 잘 지어 놓은 상가 건물의 외관에 속으면 안됩니다.” 이 상가의 유효수요가 얼마나 되고 그 수요자들이 과연 이 상가를 이용하는 빈도가 어떻게 되는지 꼼꼼하게 따져야 한다. 한국 최고의 상권으로 꼽히는 강남역 주변도 사람들이 자주 다니지 않는 곳이라면 피해야 한다는 것이다.

“처음 상가를 분양할 때는 분양가 차이가 크지 않아요. 이후에 입지에 따라 점점 임대료 차이가 나죠. 상권이 아니라 좋은 입지가 중요합니다. 박리다매를 해야 하는 업종이라면 무조건 유효수요가 많고 대중교통과 가까운 주 동선을 선택해야 합니다.”

그의 꿈은 ‘착한 프랜차이즈’를 돕는 것이다. 이를 위해 모 대기업과 함께 상권분석, 입지분석 시스템을 구축 중이다. 그는 “소상공인들이 (나쁜)프랜차이즈의 꼬임에 놀아나지 않도록 감독하고 착한 프랜차이즈 기업은 발굴해 입지 선정 등에 도움을 주고 싶다”고 말했다.