[일문일답]집주인 동의 없어도 '전세금반환보증보험' 가입

◆임대소득 과세대상 개요/사진제공=국토교통부

정부가 세금감면과 건강보험료 인하 등 다양한 유인책이 담긴 '임대주택 등록 활성화 방안'을 내놨다.

다음은 관련부처에서 배포한 자료와 담당자 취재 내용을 반영한 '임대주택 등록활성화 방안' 관련 일문일답 내용이다.


-등록 임대주택은 임대료 인상 제한 어떻게 되나
▶임대의무 기간 동안 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한된다. 종전에 계약한 임대료의 5% 이상을 올릴 수 없다. 통상 전월세 계약기간이 2년 단위로 이뤄져 2년에 5% 이내로 볼 수 있다. 만약 계약 기간이 1년씩 이뤄진다면 2년에 10% 이내가 되지만 전월세가 안정화돼 있는 현실적으로 실현 가능성은 낮다는 게 정부의 생각이다. 이와 함께 지자체에서 적용할 수 있는 합리적인 증액기준에 관한 가이드라인을 정부가 만들고 있어 임대료 인상폭은 조금 더 엄격해질 수 있다.

-임대사업자 등록을 하면 세제, 건보료 혜택은 모든 주택에 적용되나
▶국세와 지방세 감면은 주택유형과 주택규모 등에 따라 감면 대상 여부와 감면폭이 다르다. 건강보험료는 연 2000만원 이하의 임대소득에 한해 임대의무기간 동안 40%(4년 임대), 80%(8년 임대) 감면된다.

-2000만원 이하 주택임대소득 과세시점과 과세대상 소득·신고방법은
▶2019년 1월1일 이후부터 발생하는 임대소득부터 임대소득세가 과세된다. 2018년 12월 31일 이전에 임대차 계약을 한 경우에도 2019년 1월 1일 이후 계약기간에 대한 임대소득은 소득세 과세대상이다. 해당 과세기간의 주택임대소득에 대해 다음 해 5월 중 주소지 관할 세무서에 소득세를 신고·납부하면 된다.


2000만원 이하 주택임대소득자의 경우에는 분리과세 방식과 종합과세 방식 중 선택해 소득세를 신고·납부할 수 있다. 분리과세는 2000만원 이하 주택임대소득을 다른 종합소득과 분리해 14% 세율로 과세하는 것을 말하고 종합과세는 다른 종합소득과 합산해 기본세율(6%~42%)로 과세된다.

-2000만원 초과 주택임대소득자도 임대사업자로 등록하면 건강보험료 감면 혜택 있나
▶2000만원 초과 주택임대소득은 종합과세 대상으로 이미 보험료가 부과되고 있다. 임대 등록시에도 별도의 보험료 감면은 없다.

-2018년 4월 이전에 등록한 5년 임대도 양도세 중과배제 등의 혜택을 받을 수 있는지
▶이미 임대주택을 등록해 임대하고 있거나 내년 3월31일까지 신규 등록하는 경우는 종전처럼 5년 동안 임대하면 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다. 다만 내년 4월 이후에는 8년 임대주택으로 등록하고 8년 이상 임대를 해야 양도세 중과배제 및 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다.

-집주인 동의 필요없는 전세금 반환보증보험 가입은 언제부터
▶내년 2월부터 임대인의 전화확인 절차를 생략하고 임대인의 동의 여부와 관계 없이 반환보증보험 가입이 가능해질 전망이다. 임대인에게 전세보증금 반환보증 채권 양도에 대한 내용 증명은 종전처럼 발송된다.