재탕정책 잇단 등판··· '강남집값' 꺾일까

올해 1월부터 재건축 초과이익환수제가 부활하고 4월부터는 다주택자가 집을 되팔 때 양도소득세가 중과된다.


시장 일각에선 이들 제도가 이미 2005~2006년에도 시행됐지만 집값을 잡는 데 역부족이었다며 시장에 미치는 영향도 제한적일 것으로 보고 있다. 정부가 보유세 개편을 만지작거리는 것도 집값 안정에 고삐를 조이기 위한 것이라는 해석이다.

2일 부동산 업계에 따르면 시장은 재건축 초과이익환수제 부활과 다주택자 양도소득세 중과 시행에 따른 주택시장 영향을 주시하고 있다.

당장 재건축 초과이익환수제 적용을 피한 단지들은 지난해 11월 들어 1억~2억원 이상 호가가 급등하며 매물 품귀 현상을 빚고 있지만 그렇지 못한 단지들은 재건축 추진에 부정적인 주민이 늘면서 사업 추진에 주춤하는 모습이다.

다주택자들은 양도세 중과 이전에 집을 매각하거나 자녀에게 증여를 서둘러 지난해 11월부터 12월까지 강남3구(강남·서초·송파구)와 강북 주요 자치구들의 아파트 거래량이 늘어나는 모습을 보였다.


과거 사례에 비춰 제도가 본격 시행되면 집값이 잠시 주춤하겠지만 이후에 다시 상승할 것이란 전망이 나온다. 노무현 정부 시절 주택시장 과열을 잡기 위해 시행한 제도가 집값을 올리는 역효과를 냈기 때문이다.

노무현 정부는 앞선 김대중 정부가 2002년 8월 투기과열지구를 도입한 데 이어 2003년 10월 분양권 전매제한 지역을 확대한 후에도 시장 과열이 잡히지 않자 2005년 8월 2주택자 이상에 양도소득세를 중과했다. 이듬해인 2006년 3월에는 재건축 초과이익환수제를 시행했고 11월에 주택담보대출 규제를 강화했다.

강도 높은 규제에도 집값은 잠시 주춤했다 다시 급등하는 모습을 반복했고 2007년 정점에 도달했다. 이후 미국발 서브프라임 모기지 사태와 2008년 글로벌 금융위기를 겪으면서 급락했다. 주택시장이 본격 회복기에 접어든 것은 박근혜 정부가 2014년 1월 다주택자 양도세 중과를 폐지하고 9월 재건축 규제를 대폭 완화한 이후부터다.

KB국민은행에 따르면 2005년 8월 다주택자 양도세 중과 시행 직후 서울의 아파트 매매가 증감률은 8월(0.45%)에서 9월(0.17%) 한 달만에 상승폭이 대폭 꺾였다. 10월(-0.18%)에는 매매가가 하락세로 반전했다. 하지만 11월(0.24%) 들어 다시 상승세로 복귀하더니 2006년 1월(0.93%), 2월(1.12%), 3월(1.77%) 내내 급등세를 보였다.

이에 정부가 재건축 초과이익환수제를 3월에 전격 시행했지만 집값 상승폭은 좀처럼 꺾이지 않았다. 4월(2.26%), 5월(2.0%) 내내 높은 수준을 이어갔다. 이후 6~9월 집값이 주춤했지만 10~12월 2~3%대 안팎의 급등세를 보여 정부가 주택담보대출 규제 강화로 대응에 나섰다.

서울부동산정보광장에 따르면 당시 서울의 아파트 거래량도 규제를 아랑곳않고 급증했다. 집계가 시작된 2006년 1월 거래건수는 1326건이었지만 2월(6182건)에 크게 늘었고 3월(1만1854건) 이후 5월(1만1631건)까지 1만건을 넘어섰다. 6~8월 잠시 주춤하다 9월(1만3474건)부터 다시 거래가 늘었고 11월(2만4829건)에는 2만건을 돌파하기도 했다.

2007~2008년 거래가 폭증하고 매섭게 오르던 아파트값이 꺾인 것은 규제 효과가 아닌 글로벌 경제 위기 여파 때문이었다. 시장에선 문재인 정부의 규제도 제한적인 영향에 그칠지, 장기적인 집값 안정세로 갈지 이목을 집중하고 있다.

윤석모 삼성증권 연구원은 "현재 규제 리스크 측면에서 보면 노무현 정부 때와 유사하지만 각종 규제에도 국내외적인 자산가격 상승세가 지속되는 상황"이라며 "다만 정부의 강력한 규제의지를 감안하면 자산가격 상승세에 편승한 부동산 가격 상승이 규제 역풍의 빌미가 될 수도 있다"고 지적했다.