'보유세 인상·거래세 인하' 패키지…10년 만에 '재등판'

#1. "부동산 세제의 기본 방향은 보유세 강화, 거래세 완화다. 거래세 인하는 검토해볼 만하다. 하지만 양도소득세와 종합부동산세 수정은 없을 것"(2006년 6월 8일, 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관)


#2. "다주택자 보유세 강화는 거래세와의 형평성 문제, 다주택 소유자에 대한 과세 형평 문제, 부동산 가격 문제 등 여러 변수를 고려해 검토하겠다"(2018년 1월2일, 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관)

정부가 올해 다주택자 보유세 개편 추진을 공식 선언하면서 거래세 인하 카드도 함께 꺼냈다. 참여정부가 내건 '보유세 인상·거래세 인하' 패키지를 10년 만에 다시 내놓은 것이다. 포석은 두 가지다. 하나는 보유세 강화가 야기할 조세저항을 완화하겠다는 시도다. 규제에 따른 부동산 경기 침체를 거래세 인하로 억제하려는 의도도 담겨있다.

참여정부는 2005년 대표 보유세인 종부세를 도입했다. 보유세는 거래세와 한 세트였다. 수많은 이해관계자가 있는 부동산 제도를 고치기 위해선 채찍(보유세 인상)과 당근(거래세 인하) 모두 필요하다는 인식에서였다. 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비중이 주요 선진국보다 작다는 점이 핵심 논리였다.

종부세는 주택, 토지 등에 적용됐다. 주택으로 좁혀보면 규모 9억원(국세청 기준시가 기준) 초과분에 대해 1~3%의 세율을 매겼다. 참여정부는 종부세 인상에 발 맞춰 취·등록세를 기존 5%에서 3.5%로 낮췄다. 취득세는 2%로 유지하고 등록세를 3%에서 1.5%로 인하하는 방식이었다.


주택 보유에 따른 세 부담은 늘었지만 매입할 때 내야 하는 세금이 줄었다. 참여정부는 취·등록세를 2005년 1차로 내린 후 2006년 1월, 2006년 9월 두 차례에 걸쳐 2.5%→2%로 더 낮췄다.

문재인정부가 추진하는 보유세 인상·거래세 인하 패키지도 참여정부 때와 크게 다르지 않다. 보유세 인상 세목은 재산세보다 종부세가 거론된다. 주택 보유가구에 모두 적용되는 재산세 인상은 고소득층에 대한 '핀셋 증세'와 어긋나기 때문이다.

종부세 세율은 보수정권을 거치며 1~3%에서 0.5~2.0%로 완화됐다. 현재 종부세 과세 대상은 주택공시가격 9억원 이상(1주택자), 6억원 이상(다주택자) 두 가지다.

개편 방식은 세율 인상, 공정시장가액 비율 조정, 공시가격 조정 등이 제시된다. 세율 인상은 법 개정 사안이라 국회를 거쳐야 한다. 반면 공정시장가액과 공시가격을 바꾸는 건 행정부 차원에서 할 수 있다.

종부세 산출 근거인 공정시장가액 비율을 현재 80%에서 더 올리면 세금도 연동해 증가하게 된다. 종부세 대상자 세금을 늘리는 조치라 다주택자 보유세 강화 취지에 부합한다. 현재 실거래가 기준 60%인 공시가격을 올리는 것도 증세 효과를 낸다.

거래세 인하 역시 참여정부 때와 마찬가지로 취득세 조정이 유력하다. 2011년 등록세와 통합된 취득세 세율은 2013년 6억원 이하 1%, 6억원 초과~9억원 이하 2%, 9억원 초과 3%로 정해졌다. 다른 거래세인 양도세는 인하 가능성이 낮다. 정부가 부동산 규제 수단으로 활용하고 있는 양도세 중과와 양도세 인하는 정반대 정책이어서다.

종부세 인상만큼 취득세 조정도 난제다. 지방자치단체와 합의가 선행돼야 한다. 취득세를 내리면 지방세수 감소가 불가피하기 때문이다. 2016년 기준 전체 지방세 75조5000억원 가운데 주택 관련 취득세는 약 7조원이다. 전체의 10% 수준이다. 주택 외에 토지 취득세까지 인하 대상에 포함되면 조정 폭은 더 커진다.

정부는 종부세를 올리면 취득세 보전 효과가 있다고 반론한다. 종부세가 국세이지만 부동산교부세 형태로 지방에 내려가는 점을 감안하면 지방정부로서도 밑질 게 없다는 것이다.

안창남 강남대 세무학과 교수는 "부동산 보유세는 시세 차익 차원에서 다량의 주택을 구매한 사람으로 한정해야 한다"며 "우리나라는 보유세는 낮고 거래세는 높은 구조라 과세 균형을 맞출 필요가 있다"고 말했다.