집 있어도 무주택자 될 수 있다?…주택 분류기준 'ABC'

#최모(46)씨는 경기도에 재개발이 진행 중인 지역의 빌라 구입을 생각 중이다. 입지가 좋아서 향후 조합원 자격으로 분양을 받으면 좋겠는데, 15년 이상 무주택을 유지해왔기 때문에 유주택자가 되는 게 망설여진다. 가점제 확대로 무주택자들의 청약 당첨의 기회가 더 늘어났기 때문이다.

#서울과 충청북도 청주시에 각각 소형 아파트 한 채씩을 보유하고 있는 이모(44)씨는 요즘 고민이 크다. 각각 시세 2억원이 안 되는 아파트지만 2주택자기 때문에 세금 문제 등 앞으로 불이익이 있지 않을까 해서다. 양도세 중과에서 주택에 포함시키지 않는 기준이 생겼지만 다른 세금 부담도 늘어날 수 있어서다.


다주택자에 대한 규제가 강화되면서 '주택'으로 분류되는 기준에 대한 관심이 높아지고 있다. 청약 신청을 할 때와 양도세 중과, 분양권과 입주권 등 상황별로 다르기 때문에 꼼꼼하게 확인해야 한다.

2주택자인 이모씨가 서울에 소유하고 있는 집을 양도세 중과가 시행되는 4월1일 이후에 팔더라도 중과는 피할 수 있다. 정부가 세법개정 시행령을 통해 수도권, 광역시, 세종시 이외 지역에 보유하고 있는 3억원 이하의 집은 양도세 중과 주택 범위에서 제외시켰기 때문이다. 서울의 집을 팔 때 청주 집은 제외돼 1주택 기준으로 양도세율이 책정된다. 양도세 중과에서만 빠지는 것으로 다른 세금 등은 기존과 동일하다.

청약 신청을 할 때 주택 분류 기준은 또 다르다. 예를 들어 지방에 60㎡(이하 전용면적)이하의 공시가격 기준 8000만원 이하의 주택을 한 채 매입하더라도 무주택자 자격을 유지할 수 있다. 정부가 소형 저가 주택 한 채에 대해서는 무주택으로 간주하기 때문이다. 60㎡이하에 공시지가로 수도권은 1억3000만원 이하, 그 외 지역은 8000만원 이하가 기준이다. 1세대 1가구에 해당하며 2주택은 집의 크기와 금액 등에 상관없이 유주택자다.


분양권을 보유해도 '유주택자'로 규정될 수 있다. 분양권은 원래 등기 전 상태로 무주택에 해당한다. 하지만 중도금 대출을 받을 때는 분양권 소지자도 유주택자로 규정하고 대출 규제를 적용한다.

반면 청약 신청을 하거나 세금을 부과할 때는 종전처럼 무주택자에 해당한다. 청약 재당첨 제한이 없는 지역은 복수의 분양권을 보유하더라도 무주택 자격으로 청약 신청을 할 수 있다.

분양권이 아닌 관리처분계획이 인가된 '조합원 입주권'을 구입하면 유주택자가 된다. 조합원인 입주권은 분양권과 달리 주택 수에 포함된다. 구입시 취득세를 내야하고 양도소득세 과세 여부를 판단하는 기준이 된다.

업계 한 관계자는 "다주택자에 대한 규제가 강화되는 추세로 주택 수 분류에 대한 소비자들이 관심이 높다"면서 "규제가 계속 바뀌고 있어 복잡할 수 있기 때문에 면밀하게 따져보고 거래를 해야 낭패를 막을 수 있다"고 조언했다.