부동산 임대사업자, 다음달 26일부터 대출받기 어려워진다

다음달 26일부터 부동산 임대사업자가 대출을 받기 어려워진다. RTI(임대업 이자상환비율)가 도입돼 연간 임대비용이 임대소득보다 과도하게 많으면 대출을 받을 수 없게 된다.


19일 금융권에 따르면 은행들은 다음달 26일부터 신청하는 신규대출부터 RTI 도입이 포함된 '개인사업자대출 여신심사 가이드라인'을 시행할 예정이다.

은행연합회는 이번 가이드라인을 오는 26일 이사회에서 의결할 예정이다. 은행들은 준비 기간을 거쳐 다음달 26일이후 신청하는 신규대출에 대한 여신심사를 진행할 때 RTI와 LTI(소득대비 대출비율)을 활용한다.

우선 연간 임대소득을 임대업 대출의 연간 이자비용을 나눈 RTI가 1.25배(주택)보다 낮으면 원칙적으로 대출을 받을 수 없다. 비주택은 RTI가 1.5배 이상이어야 대출을 받을 수 있다. 예컨대 연간 임대소득이 3000만원이고 매매가 10억원짜리 상가에 대해 연 4% 금리로 6억원을 대출 받는다고 하면 지금까지는 매매가의 45~65%를 담보로 인정받아 대출을 받을 수 있었다. 하지만 RTI가 도입되면 RTI가 1.25배로 기준인 1.5배보다 낮아 대출을 받을 수 없다.

RTI가 기준에 미치지 못한다고 무조건 대출이 안되는 건 아니다. 차주의 기타 사업소득 등을 감안해 채무상환 능력이 충분하다고 판단되면 은행은 심사의견을 첨부해 대출을 해줄 수 있다. 다만 이 경우에도 은행이 사전에 설정한 한도 총액 내에서만 가능하다.


담보 부동산의 유효담보가액 초과분에 대해 최소 매년 10분의 1씩 분할상환해야 하는 일부 분할상환 제도도 도입된다. 유휴담보가액 8억원짜리 상가를 담보로 10억원을 대출받았다면 초과분 2억원에 대해 매년 2000만원 이상씩 갚아야 하는 식이다.

개인사업자에 대한 리스크 관리도 강화된다. 1억원 초과 개인사업자 대출을 심사할 때 LTI가 참고지표로 활용된다. LTI가 높다고 당장 대출이 거절되거나 대출 한도가 줄어드는 건 아니지만 기존보다 대출받기가 더 어려워질 전망이다.

또 은행들은 최소 3개 이상의 개인사업자대출 포트폴리오 관리업종을 선정하고 개인사업자대출 한도를 설정해야 한다. 특히 한도에 근접하면 해당 업종에 대한 여신 취급기준 등을 강화하기 때문에 관리업종에 속한 개인사업자는 대출을 받기 어려워질 수 있다.

내년부터는 업황 및 상권 특성 등을 분석한 내용이 여신심사에 활용된다. 과밀 상권 및 업종에 대한 개인사업자들의 과도한 창업으로 대출이 부실화되지 않도록 하기 위해서다.

금융당국이 부동산 임대사업자를 중심으로 개인사업자 대출 심사를 강화한 건 가계부채를 안정적으로 관리하기 위해서다. 개인사업자 대출은 가계대출로 분류되진 않지만 개인사업자가 자신의 아파트를 담보로 제공하고 있어 리스크가 가계에 전이될 가능성이 높다.

최근 개인사업자 대출이 급증하면서 개인사업자 대출 관리 필요성이 커졌다. KB국민·신한·KEB하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행의 자영업자 대출은 지난해 한해에만 22조1880억원 증가했다. 이는 주택담보대출과 신용대출을 합친 가계대출 증가액 22조3065억원과 비슷한 수치다.

특히 개인사업자 대출 증가액은 대부분 부동산 임대업에 집중돼 있다. 신한은행 개인사업자 대출 중 부동산 및 임대업 대출 비중은 42%에 이른다. 신한은행 개인사업자 대출 증가액 3조1000억원 중 50%가 넘는 1조6000억원이 부동산 및 임대업에서 늘어났다.

은행권 관계자는 "RTI가 기준에 미달한다고 무조건 대출이 안되는 건 아니지만 은행들이 부동산 임대업과 관리업종에 대해서는 대출 취급기준을 강화하는 등 리스크 관리를 강화하면 대출을 받기 어려워질 수 있다"고 말했다.