'양도세 폭탄' 째깍째깍...서울 집값 꺾일까

서울 송파구 롯데타워 전망대에서 바라본 강남구 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴시스

“집을 많이 가진 사람들은 불편해질 것이다. 2018년 4월까지 사는 집이 아니면 팔라”

김현미 국토교통부 장관이 지난해 8·2 부동산 대책 발표에서 밝힌 ‘다주택자 양도소득세 중과(重課)’ 정책이 집값에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠린다.

19일 부동산 업계에 따르면 설 이후 주택매매 시장에서 주목해야 될 중요한 변수로 ‘다주택자 양도세 중과’ 정책이 거론된다.

올해 4월부터 조정대상지역 내에서 주택을 팔면 2주택자는 기본 세율에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 추가된다. 이에 더해 세법 개정으로 올해부터 양도소득세 최고세율이 40%에서 42%로 높아져 세부담은 더 늘어날 전망이다.

주택 매매에 따른 차익이 1억5000만원을 넘으면 38%, 3억원을 넘으면 40%, 5억원을 넘으면 42%의 세율이 각각 적용된다. 3주택 이상 보유자는 양도 소득의 최대 62%를 세금으로 내야하는 셈이다.

앞서 정부는 주택담보대출 한도 축소, 재건축 초과이익 환수제 등 규제 카드를 썼지만 서울 집값은 8·2 대책 이후 고공행진을 이어갔다.

부동산114에 따르면 8·2 부동산 대책 이후 서울 아파트 매매가격은 6.37% 올랐다. 같은 기간 재건축 아파트 가격 상승률은 이보다 더 높은 11.12%로 조사됐다.

정부 규제로 8월 이후 거래량은 줄었지만 향후 집값 상승 기대로 ‘호가’만 올라가는 현상이 지속됐다. 서울 강남권 등 주요 지역 중개업소 관계자들은 “최근 매물이 눈에 띄게 줄었다”고 입을 모은다.

보유세 도입 이전 정부의 마지막 규제 카드로 평가 받는 양도세 중과가 시장에서 어떤 효과를 나타낼지 의견이 분분하다.

김현미 국토교통부장관이 1월 18일 오후 서울 서대문구 사회적경제마을센터에서 열린 주거복지 협의체 제1차회의에 참석해 모두발언을 하고 있다. /사진제공=뉴스1

우선 정부 의도대로 집값 상승률을 둔화시킬 가능성이 거론된다. 규제 직전까지 버티기를 했던 일부 다주택자들이 세금 부담을 피하기 위해 막바지에 매물을 내놓을 경우 집값 상승세에 제동이 걸릴 수 있다는 것.

허윤경 건설산업연구원 책임연구위원은 “올해부터 내년까지 입주물량이 크게 늘어나는데 정부가 설 이후 모든 대책을 한꺼번에 시행하면서 하반기 이후 서울 집값도 약세로 돌아설 수 있다”고 했다.

하지만 집값 하락을 예단하기 어렵다는 의견도 있다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “양도세 절세 차원의 매물은 이미 시장에 대부분 나왔기 때문에 추가적인 급매물은 많지 않을 것”이라며 “시장과 정부의 ‘힘겨루기’ 양상이 지속되면서 당분간 서울 집값은 강보합세가 예상된다”고 했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “그동안 서울 아파트값 상승을 지켜본 매수자들의 관심이 지속돼 상승세가 꺾이기 어려워 보인다"며 "다만 재건축 초과이익환수제, 다주택자 양도세 중과, 총부채원리금상환(DSR), 금리인상 등은 부동산 시장 하방압력 리스크”라고 했다.

정부 부동산 대책이 ‘평균의 함정’에 빠져서는 안된다는 지적도 있다. 노태욱 경남대 부동산학과 교수는 “다주택자와 실수요자는 원하는 정책 방향이 완전히 다르다”며 “무분별한 투기는 막되, 실수요자 거래는 풀어주고 세금을 줄여주는 방법도 고민해야 한다”고 했다.