'안전진단 강화' 무너지기 직전만 재건축 가능할 듯

정부의 안전진단 강화 방침으로 서울 강남과 목동 소재 노후 아파트 단지들의 재건축이 사실상 어렵게 됐다. 건물이 무너질 위험이 크거나 주거환경이 심각하게 나쁘다고 판단되기 전까지는 안전진단 통과가 불가능하기 때문이다.


재건축 안전진단 평가항목은 크게 △주거환경(40%) △건축마감 및 설비노후도(30%) △구조안전성(20%) △비용분석(10%) 4부문으로 나뉜다.

각 항목은 △A(95초과 100이하) △B(80초과 95이하) △C(55초과 80이하) △D(20초과 55이하) △E(20이하) 5개 등급으로 점수가 매겨진다. 각 항목에 가중치를 곱한 뒤 이를 모두 더한 종합점수가 55점(D등급) 이하여야 '조건부 재건축'을 받을 수 있다.

국토부의 안전진단 강화 방침에 따라 앞으로는 구조안전성 비중이 50%로 크게 늘어나고 주거환경 비중은 15%로 낮아진다. 구조안전에 심각한 문제가 없다면 사실상 재건축은 어렵다.

구조안전성의 세부 항목은 △기울기 및 침하 △내하력 △내구성이다. 기울기 및 침하에서 D등급을 맞으려면 건축물 기울기나 기초(지반)의 침하가 허용치를 크게 초과하거나 안전성에 문제가 되는 불량한 상태여야 한다. 내하력이나 내구성도 허용치를 크게 벗어나야 D등급 이하를 받을 수 있다. 한마디로 붕괴 위험에 근접한 수준인 셈이다.


다만 구조안전성 점수가 높더라도 주거환경에서 최하점(E등급)을 맞으면 안전진단을 통과할 수 있다. 이는 '주거환경이 현행 법규나 기준에 상당히 미달하는 매우 불량한 수준'이어서 이 기준을 충족하는 단지는 드물다.

안전진단에서 D등급을 맞아 '조건부 재건축' 판정을 받았더라도 앞으로는 공공기관의 적정성 검토를 한번 더 받아야 한다. 이는 민간 안전진단기관의 진단을 적정한지 검증하기 위한 것이다.

서울에서 강화된 안전진단 요건을 충족하는 아파트는 거의 없어 재건축 시장의 타격은 불가피할 전망이다.

지난해 말 기준 재건축 연한 30년이 도래한 서울 아파트 단지 중 안전진단을 받지 않은 곳은 10만3822가구에 달한다. 목동 신시가지 아파트가 있는 양천구가 2만4358가구로 가장 많고 △노원구 8761가구 △강동구 8458가구 △송파구 8263가구 △영등포구 8126가구 △강남구 7069가구 순이다.

정부가 안전진단을 강화한 것은 경제적 이익을 위해 멀쩡한 아파트를 부수고 새로 짓는 사회적 자원 낭비를 최소화 하겠다는 의도다. 하지만 재건축이 막히면 신규 아파트 공급이 줄면서 장기적으로 주택 수급 불안정이 심화할 것이란 우려도 나온다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금 서울의 웬만한 아파트는 구조안전에 큰 문제가 없다"며 "안전진단 강화가 어떤 면에서는 재건축 연한 연장보다 더 큰 규제로 작용할 것"이라고 설명했다.