서울 10만가구 재건축 '안갯속'… 공급 제한 우려↑

정부의 안전진단 강화 방침으로 서울 강남과 목동 소재 노후 아파트 단지 상당수의 재건축이 어렵게 됐다. 건물이 무너질 위험이 크거나 주거환경이 심각하게 나쁘다고 판단되기 전까지는 안전진단 통과가 불가능하기 때문이다.


전문가들은 정책의 취지와는 별개로 서울, 특히 강남의 주택 공급을 제한하는 결과로 이어질 수 있다고 입을 모으고 있다. 이미 안전진단을 통과한 재건축 단지나 강남 신축아파트의 희소성이 오히려 부각 될 수도 있다고 본다.

◇서울 재건축 연한 도래 아파트 10만3822가구 어디로…

앞으로는 안전진단 실시 여부를 결정하는 초기 단계부터 공공기관이 참여할수 있게 됐다. 평가항목도 주거환경 부문은 40%에서 15%로 낮춘 반면, 구조안전성 항목의 반영 비중을 20%에서 50%로 대폭 높였다.

안전진단에서 '조건부 재건축' 판정을 받더라도 공공기관의 적정성 검토를 한 번 더 받아야 한다. 민간의 안전진단이 적정한지 재차 검증하기 위한 조치다. 서울에서 강화된 안전진단 요건을 충족할 아파트는 드물다.


구조안전성 점수가 높더라도 주거환경에서 최하점(E등급)을 맞으면 안전진단을 통과할 수 있긴 하다. 하지만 주거환경이 현행 법규나 기준에 상당히 미달하는 매우 불량한 수준이어야 하기에 이 기준을 충족하기도 어렵다.

지난해 말 기준 재건축 연한 30년이 도래한 서울 아파트 단지 중 안전진단을 받지 않은 곳은 무려 10만3822가구. 목동 신시가지 아파트가 있는 양천구가 2만4358가구로 가장 많다. 이어 △노원구 8761가구 △강동구 8458가구 △송파구 8263가구 △영등포구 8126가구 △강남구 7069가구 순이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금 서울의 웬만한 아파트는 구조안전에 큰 문제가 없다"며 "안전진단 강화가 어떤 면에서는 재건축 연한 연장보다 더 큰 규제로 작용할 것"이라고 설명했다.

◇재건축 속도조절 불가피, 장기적으론 공급 제한돼 희소성 부각

정부는 안전진단 강화로 경제적 이익을 위해 멀쩡한 아파트를 부수고 새로 짓는 사회적 자원 낭비를 최소화하겠단 방침이다. 강남발 집값 급등을 막기 위한 속셈도 깔려있다. 하지만 정부의 정책 의도와는 별개로 재건축이 막히면 서울의 신규 아파트 공급이 줄면서 장기적으로 주택 수급 불안정이 심화될 것이란 우려가 높다.

노희순 주택산업연구원 연구위원은 "그동안 안전진단 비용을 조합이 부담하다보니 객관성이 떨어졌던게 사실"이라며 "재건축을 위한 안전진단 조건이 까다로워지면 안전성이 떨어지는 일부 단지는 오히려 재건축 속도가 빨라질 수 있다"고 밝혔다. 노 연구위원은 "강남 재건축 아파트가 '똘똘한 한 채'라는 인식이 있었는데 안전진단 기준이 강화돼 시장 관망세가 생각보다 길어질 수 있다"고 전망했다.

재건축이 전체적으로 속도가 조절되면서 공급이 줄고, 안전진단 결과에 따라 단지별 차별화 장세가 연출될 것이란 전망도 나온다. 장기적으로 강남의 수급 불균형이 심화돼 특정지역에서 가격급등을 낳을 수 있다는 지적이다.

양지영 R&C연구소 소장은 "강남에서 신규공급은 재건축이 사실상 유일하다"며 "안전진단 강화 등 구조적 안전을 우선시하는 정책도 필요하나, 수급불균형 문제를 보완할 방안도 함께 고민해야 한다"고 밝혔다.

김규정 NH투자증권 연구원도 "재건축 속도 조절로 단기적으론 시장이 진정되겠지만, 이미 안전진단을 통과한 단지들이나 신축 아파트의 희소성이 높아질 것"이라고 밝혔다.