[MT리포트] 오늘부터 '대출규제 3종 세트'…뭐가 달라지나

[대출 빙하기가 온다]<1>DSR 도입으로 주담대 한도·신용대출 한도 일괄 관리

26일부터 은행에서 대출을 받을 때 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용되지만 일반적인 경우 영향이 거의 없을 것으로 보인다. 다만 은행에서 신용대출을 동원해 소득에 비해 너무 비싼 집을 사거나 전세를 끼고 집을 여러 채 사는 방식의 갭 투자는 어려워진다.


DSR은 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금을 연간 소득으로 나눈 비율이다. KB국민은행, KEB하나은행, 우리은행은 DSR 기준을 담보대출 200%, 신용대출 150%로 정했다. NH농협은행은 담보대출 150%, 신용대출 100%로 DSR을 정해 놓고 신용등급에 따라 대출한도를 조정한다. 신한은행은 아예 신용등급에 따라 DSR 기준을 달리 적용한다. 다만 신한은행도 담보대출의 DSR 기준은 평균 200%다.

담보대출의 DSR 기준이 200%라는 것은 기존 대출과 합해 연간 갚아야 할 대출 원리금이 연간 소득의 2배가 되는 수준까지 주택담보대출(주담대)을 받을 수 있다는 의미다. 예를 들어 연간 소득이 5000만원이라면 연간 갚아야 할 대출 원리금이 1억원이 되는 수준까지 대출을 받을 수 있다. 연간 대출 원리금을 따지기 때문에 총 대출한도는 만기에 따라 달라진다.

은행권에서는 DSR 기준이 느슨해 대출한도가 줄어드는 경우는 거의 없을 것으로 보고 있다. 한 은행 관계자는 “마이너스대출 등 신용대출은 만기가 대개 연장된다는 점을 고려해 만기를 10년으로 일괄 적용하고 주담대는 만기를 20년 등으로 길게 하면 연간 갚아야 할 대출 원리금이 줄어 DSR로 대출한도가 줄어드는 경우는 거의 없을 것”이라고 말했다.

따라서 주담대 한도는 DSR 영향을 거의 받지 않고 지금처럼 LTV(담보인정비율)가 결정할 것으로 전망된다. 다만 기존에는 은행권에서도 담보대출과 신용대출 한도가 따로 관리됐으나 이제는 DSR 도입으로 연간 소득을 기준으로 통합 관리된다는 의미가 있다. 기존에는 LTV로 주담대를 받은 뒤 은행에서 자신의 신용등급에 따라 정해진 한도만큼 신용대출을 받을 수 있었지만 이제는 주담대 규모가 신용대출 한도에 영향을 미치게 된다.


이에 따라 초고소득자가 아닌 한 10억원짜리 아파트를 은행권에서 7억원을 빌려 사는 것이 사실상 불가능해진다. 기존에는 아파트를 살 때 LTV와 DTI(총부채상환비율) 규제로 주담대를 예컨대 5억원만 받아도 신용등급이 좋다면 은행에서 별도 한도를 적용받아 2억원도 신용대출이 가능했지만 이제는 DSR을 적용받아 은행에서는 소득에 따라 신용대출을 1억원도 못 받을 수 있다.

물론 추가적인 이자 부담을 감수하고 저축은행 등 2금융권에서 대출을 더 받을 수 있지만 올 하반기에는 2금융권에도 DSR이 도입돼 한 사람이 전 금융권에서 받을 수 있는 가계대출 한도가 정해지게 된다.

가계대출 한도가 모자란다고 개인사업자로 등록해 사업자대출을 받는 것도 까다로워진다. 26일부터 개인 사업자의 가계대출을 포함한 모든 대출의 총액을 영업이익과 근로소득 등 연간 총소득의 비율로 나눈 LTI(소득대비대출비율)가 사업자대출의 참고지표로 도입되기 때문이다. LTI는 아직 기준도 정해지지 않아 대출 한도를 제한하는 효과는 없지만 가계대출과 사업자대출을 함께 관리하기 시작한다는데 의의가 있다.

26일부터 연간 부동산 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 RTI(임대업이자상환비율)도 시행돼 임대사업자가 받을 수 있는 대출 한도도 제한된다. 주택은 연간 임대소득이 연간 이자비용의 1.25배 이상, 비주택은 1.5배 이상이어야 부동산 임대업 대출이 가능하다.

이학렬 기자

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[대출 빙하기가 온다]<2>대부분 은행 담보대출 DSR 200%

은행권에 새로운 대출규제로 DSR(총체적상환능력비율)이 도입되지만 주택담보대출(주담대) 한도가 크게 줄지는 않는 것으로 나타났다. 은행들이 DSR 기준을 여유롭게 정한 탓에 현재로선 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 기존 규제가 대출한도에 더 큰 영향을 주기 때문이다.

현재 대부분의 은행은 담보대출의 경우 DSR 200%, 신용대출은 DSR 150%를 기준으로 정했다. 연간 갚아야 할 대출 원리금이 연간 소득보다 담보대출은 2배, 신용대출은 1.5배가 되는 수준까지 은행에서 대출받을 수 있다는 의미다.

은행권에선 DSR이 대출 한도에 별다른 영향을 주지 않을 것으로 보고 있다. 주담대는 20~30년 장기로 받는 경우가 많아 연간 갚아야 할 대출 원리금이 줄어 DSR 200%를 웃도는 사례는 흔치 않을 것이란 분석이다. 가계부채 대책으로 LTV·DTI 규제가 이미 강화된 것도 DSR이 별다른 영향을 미치지 못하는 이유다. 다만 모자란 주담대를 은행 신용대출로 메우기는 이전보다 까다로워지고 DSR이 100%가 넘으면 ‘고(高)DSR’로 관리 대상이 된다.

#1. 연봉 4000만원인 A씨는 주담대 5억원(만기 20년, 원리금균등 분할상환, 금리 연 3.4%), 신용대출 3000만원(1년, 일시상환식, 5%), 자동차할부대출 2000만원(3년, 원리금균등 분할상환, 4.5%) 등 총 5억5000만원의 대출이 있다. A씨는 큰 집으로 옮기기 위해 주담대를 3억원(20년, 원리금균등 분할상환, 3.5%) 더 받으려 한다.

현재 A씨가 한 해 빚을 갚는데 쓰는 돈은 주담대 3449만원, 신용대출 450만원, 자동차할부대출 714만원이다. 신용대출은 만기 1년이지만 대개 만기가 연장되는 만큼 만기를 10년으로 보고 이자는 실제부담액으로 계산한다. A씨가 한 해 갚아야 할 돈은 4613만원으로 DSR 115%다. 여기에 주담대 3억원을 더 받으면 연 2088만원을 더 갚아야 해 연간 원리금 상환액이 6701만원, DSR은 168%로 올라가지만 DSR 기준으로 대출 거절 대상은 아니다.

#2. A씨의 신용대출과 자동차 할부금이 위의 사례보다 각각 2000만원씩 총 4000만원 더 많다고 가정해보자. 이 경우 연 원리금 상환액은 주담대 3440만원, 신용대출 750만원, 자동차대출 1428만원 등 총 5627만원으로 DSR은 141%다. 여기에 A씨가 주담대를 3억원 더 받으면 연간 갚아야 할 돈은 7715만원, DSR은 193%로 DSR 한도의 턱 밑까지 차지만 DSR 기준으로는 추가 주담대가 가능하다.

DSR 기준은 충족하지만 현실적으로 A씨가 은행에서 주담대를 3억원 더 받기는 불가능하다. 현재 투기과열지구와 투기지역의 주담대는 LTV·DTI 상한이 모두 40%로 묶여 있다. A씨가 총 8억원 대출을 받아 큰 집을 산다면 LTV 40%를 적용할 때 집값이 20억원 이상이라는 얘기고 연봉이 4000만원인 A씨는 DTI 40%를 초과하게 된다. DSR 200%에 도달하기 전에 이미 LTV·DTI로 대출이 어려워진 셈이다.

#3. 연봉 3000만원인 B씨가 주담대 4억원(15년, 원금균등식 분할상환, 3.3%), 신용대출 3000만원(1년, 일시상환식, 5%), 자동차할부대출 2000만원(3년, 원리금균등 분할상환, 4.5%) 등의 대출이 있는데 3억원짜리 오피스텔을 사기 위해 대출을 신청한다고 하자. 은행에서는 A씨에게 LTV 50%, 금리를 연 3.5%, 만기 10년을 안내했다.

B씨는 현재 연간 갚는 돈이 주담대 3946만원, 신용대출 450만원, 자동차할부대출 714만원으로 총 5110만원이다. DSR을 적용하지 않았을 때 A씨는 매매가의 50%인 1억5000만원을 대출받을 수 있었다. 하지만 DSR 200%를 적용하면 한도가 줄어든다.

오피스텔을 사기 위해 1억5000만원을 더 빌리면 연간 2025만원을 더 갚아야 해 기존 부채와 합해 연간 원리금 상환액이 7135만원으로 늘어나 DSR이 238%가 되기 때문이다. DSR 200%를 충족하는 B씨의 대출 가능 금액은 6592만원(연간 원리금 상환액 약 890만원)으로 이 경우 DSR은 199%가 좀 넘어 간신히 200%를 밑돈다.

하지만 B씨의 주담대 만기가 15년이 아니라 20년이고 오피스텔 담보 대출 만기도 10년이 아니라 20년으로 늘릴 수 있다면 DSR 기준 대출한도를 늘릴 수 있다. 한 은행 관계자는 “담보대출 상환기간이 짧거나 일부 특이한 경우 DSR이 200%를 넘어 대출 규모가 감소할 수 있지만 일반적으로는 DSR 때문에 대출한도가 주는 경우는 거의 없을 것으로 예상한다”고 말했다.

다만 금융당국이 6개월간 DSR을 시범 운영한 뒤 오는 10월부터는 직접 기준을 내놓을 예정이라 향후 DSR로 대출한도가 줄 가능성은 열려 있다. DSR의 실효성을 높이기 위해 대출 거절 기준을 100%로 내리면 LTV·DTI 이상의 고강도 규제가 될 가능성이 있다.

한은정 기자, 변휘 기자



[대출 빙하기가 온다]<3>은행 관리업종 대출 깐깐, LTI로 주담대 받아 사업자금 활용 어려워

26일부터 개인사업자대출이 가계대출과 통합 관리되면서 심사가 강화된다. 이에 따라 창업자금이 부족하거나 사업이 어려워졌을 때 자신의 집을 담보로 대출을 받거나 개인사업자대출로 집을 사는 것이 까다로워진다. 또 은행이 관리업종으로 정한 분야에서 창업할 경우 대출 제약이 심해진다.

26일부터 1억원이 넘는 돈을 개인사업자대출로 빌릴 때 LTI(소득대비대출비율)가 심사 참고지표로 활용된다. LTI는 개인사업자대출은 물론 가계대출까지 모든 대출의 총액을 영업이익과 근로소득 등 연간 총소득으로 나눈 비율을 말한다.개인사업자대출을 심사할 때 가계대출 규모까지 함께 보는 만큼 가계대출을 사업에, 개인사업자대출을 주택 구입에 활용하기가 이전보다 어려워질 것으로 보인다.

LTI는 아직 심사기준이 되는 비율도 정해지지 않아 LTI가 높다고 당장 대출이 거절되거나 한도가 축소되는 것은 아니다. 하지만 총 부채가 연간 총 소득의 7배를 넘으면 위험하다고 은행이 판단할 경우 연간 소득이 1억원인 개입사업자에게 가계대출을 포함해 7억원 이상의 대출은 거부하거나 추가 담보를 요구할 수 있다.

은행권 관계자는 “LTI는 참고지표로만 활용하기 때문에 당장 개인사업자대출에 미치는 영향은 없을 것”이라며 “다만 개인사업자대출을 내줄 때 가계대출 규모도 함께 보기 때문에 가계대출을 억제하면서 발생할 수 있는 개인사업자대출 풍선효과를 막는 효과는 있을 것”이라고 말했다.

은행들은 또 이날부터 개인사업자대출 여신심사 가이드라인이 시행되면서 최소 3개 이상의 ‘개인사업자대출 포트폴리오 관리업종’을 선정해야 한다. 관리업종에 대해서는 은행별로 총 대출한도를 정하고 해당 업종의 대출금액이 한도에 근접할 경우 대출 심사를 더 강화해야 한다. KB국민·신한·우리·KEB하나·NH농협은행 등 5대 주요은행은 부동산임대업과 음식업, 숙박업을 공통적으로 관리업종으로 정했다.

예컨대 A은행이 관리업종인 음식업의 총 대출한도를 1조원으로 정했는데 대출이 9000억원을 넘어 1조원에 근접했다면 치킨집 예비창업자가 이 은행에서 대출을 받기는 어려워진다. 치킨집 등 음식업에 창업이 몰려 과당경쟁이 벌어지면 음식업 자영업자가 어려워지고 대출도 부실화하는 만큼 대출 증가를 억제해 리스크를 관리하겠다는 취지다.

이학렬 기자



[대출 빙하기가 온다]<4>부동산 임대사업자로 대출시 임대소득 따져야

그간 규제 사각지대였던 부동산 임대사업자 대출도 한도 규제를 받게 된다. 26일부터 RTI(임대수익이자상환비율)가 도입돼 임대소득이 충분하지 않으면 대출 한도가 줄어든다.

RTI는 연간 부동산 임대소득을 연간 이자 비용으로 나눈 비율이다. 은행들은 26일부터 RTI가 주택은 1.25, 비주택은 1.5를 넘어야 임대사업자대출을 해준다. 그간 임대사업자대출에는 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 정부가 정해놓은 규제가 없었다.

은행별로 리스크 관리 차원에서 경매낙찰가의 50~75%를 담보로 인정해 대출해주는게 다였다. 상권이 좋은 지역은 경매낙찰가율이 매매가의 거의 100%에 달해 10억원짜리 상가라면 7억5000만원의 대출도 가능했다.

RTI가 도입되면 임대수익에 따라 대출한도가 달라진다. 보증금 1000만원에 월세 60만원을 받는 2억원짜리 상가를 산다고 가정해보자. 이 경우 연간 월세 수입은 720만원이다. 여기에 보증금을 간주임대료(보증금*정기예금금리 연 1.56%)로 환산해 더하면 연간 임대소득은 735만6000원이다. 연간 이자비용은 은행 변동금리 연 3.6%에 변동금리에 대한 스트레스 금리 1.0%포인트를 더한 연 4.6%다.

이렇게 계산하면 연간 이자비용 대비 임대소득이 1.5배가 되는 최대 대출한도는 1억661만원으로 매매가의 53% 수준이다. 자기 돈이 1억원 가까이 있어야 투자가 가능한 셈이다. 이전에는 상권이 좋은 지역이라면 1억5000만원까지 대출을 받을 수 있었다. 같은 조건의 주택이라면 RTI 1.25가 적용돼 매매가의 56% 수준인 1억2793만원까지 대출이 가능하다.

RTI는 부동산 임대사업자로 등록한 경우에만 적용받는다. 상가 등 비주택은 임대사업자 등록이 의무화돼 있지만 주택은 임대사업자 등록이 자유다. 국토교통부에 따르면 2015년 기준으로 임대주택 가운데 임대사업자 등록 비율은 23%에 불과하다.

RTI가 도입돼 임대사업자 대출한도가 줄어들긴 하지만 서울 등 LTV가 30~40% 불과한 지역에 임대용 주택을 구입할 경우에는 임대사업자로 등록하는 것이 대출한도에 더 유리할 수 있다. 임대사업자는 LTV 규제를 받지 않아서다. 다만 RTI는 기존 대출에 대해서도 유예기간을 두고 적용되기 때문에 대출규제 이전에 대출을 많이 받아놓은 경우 임대사업자 전환을 꺼릴 가능성이 있다.

송학주 기자

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[대출 빙하기가 온다]<5>하반기부터 2금융권도 '대출규제 3종 세트' 도입

26일부터 DSR(총부채원리금상환비율) 도입으로 더 이상 은행권에서는 소득 대비 과도한 대출이 불가능해졌다. 이로 인해 주택을 마련하려는 사람들이 은행권에서 대출금을 마련하지 못하면 상호금융과 저축은행 등 2금융권에서 부족한 돈을 빌려야 할 수밖에 없게 됐다.

일각에서는 이 때문에 2금융권 신용대출이 늘어나는 '풍선효과'가 발생할 수 있다는 우려도 제기된다. 하지만 금융당국이 직접 2금융권 가계대출 총량을 규제하고 올 하반기에 2금융권에도 DSR을 단계적으로 도입하는 만큼 2금융권에서도 대출이 쉽지 않을 것이란 전망이 크다.

은행권에 DSR이 도입되면 우선 상호금융권(농협·신협·수협·산림조합·새마을금고)을 중심으로 신용대출 쏠림현상이 나타날 것으로 보인다. 다른 2금융권보다 은행권과의 금리차가 상대적으로 작아 매력도가 높기 때문이다. 상호금융권 한 관계자는 "상품에 따라 은행과 금리가 비슷한 경우도 있는 만큼 대출이 몰릴 가능성이 있다"며 "규모는 아직 예상할 수 없지만 어느 정도 풍선효과가 나타날 것으로 본다"고 말했다.

다른 2금융권도 신용대출이나 카드론 수요가 늘 수 있다는 입장은 동일하다. 그렇다고 무턱대고 대출을 늘리기는 힘들 것이라는게 중론이다. 금융당국이 2금융권에도 가계대출 증가율 목표치를 설정해 관리하고 있기 때문이다. 금융당국은 저축은행의 경우 지난해 상반기 5.1%, 하반기 5.4%로 대출 증가율을 제한했으며 카드사에게도 카드론·현금서비스 등의 증가율을 7% 수준으로 관리하라는 지침을 내렸다.

특히 저축은행의 경우 당국이 대출총량 규제를 완화해주지 않는 한 급격히 대출을 확대하기는 어렵다는 입장이다. 저축은행 한 관계자는 "당국이 지난해와 비슷한 기준을 준다면 수요가 있어도 대출을 무작정 늘릴 수 없을 것"이라고 말했다.

금융당국 역시 풍선효과가 나더라도 규모 자체가 크지 않아 충분히 관리할 수 있을 것으로 본다. 금융당국 관계자는 "과거와 달리 부동산 투기 수요가 크게 꺾인 만큼 대출이 과도하게 발생할 상황은 아니다"라며 "일시적으로 틈이 생겨 대출이 늘 수는 있지만 우려할 만큼의 풍선효과가 발생할 것으로 보진 않는다"고 말했다.

금융당국은 은행권에 이어 올 하반기에는 2금융권에도 DSR을 확대 적용할 방침이다. 우선 업권별로 여신심사 가이드라인을 마련한 후 올해 3분기부터 시범운영하고 내년 상반기 중으로 본격 도입한다는 계획이다. 결국 2금융권도 은행권과 마찬가지로 대출을 받는게 훨씬 어려워질 것으로 보인다. 금융당국 관계자는 "(DSR 도입까지) 시차 구간 동안에는 모니터링을 통해 상황을 면밀히 살펴볼 것"이라고 밝혔다.

일각에서는 2금융권도 대출이 어려워지면 부동산 상황에 따라 대부업으로 수요가 넘어갈 수 있다는 시각도 나온다. 금융권 한 관계자는 "대부업이라고 해서 저신용자만 몰리지 않는다"며 "2금융권까지 자금 융통이 어렵다면 고신용자도 대부업을 찾을 가능성도 배제할 수 없을 것"이라고 말했다.

한편, 금융당국은 개인사업자대출 규제인 임대소득이자상환비율(RTI)과 소득대비대출비율(LTI)도 연내 2금융권에 확대 적용할 방침이다.

주명호 기자



[대출 빙하기가 온다]<6>RTI 실행, 상업용 부동산 거래 위축… "현금부자에겐 유리"

26일부터 부동산 임대사업자에게 임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest ratio)이 적용되면서 수익형 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠린다. 소형빌딩을 비롯한 수익형 부동산은 대출을 끼고 매수하는게 일반적이라 거래위축이 불가피할 전망이다.

RTI는 부동산 임대업자가 신규 대출을 받을 때 적용받는 가이드라인으로 연간 부동산 임대소득을 연간 대출이자 비용으로 나눈 값이다. 앞으로 RTI가 150%(주택은 125%) 이상 되어야 신규 대출이 가능하다. 기존에 대출설정액이 크고 임대수익은 낮은 부동산은 추가 대출이 여의치 않거나 대출 가능 금액이 현저히 낮아질 수 있다.

대출이 없는 신규 임대사업자가 매수가격 20억원 월세 500만원(임대수익률 3%)인 꼬마빌딩을 대출 12억원을 끼고 매수할 계획이었다면, 원칙적으로는 대출이 어렵다. 이자율 4% 가정 시 RTI가 1.25(6000만원/4800만원)여서 불가능하다.

담보 부동산의 유효담보가액 초과분에 대해 매년 최소 10분의 1씩 분할상환해야 하는 일부 분할상환제도 도입된다. 유휴담보가액 10억원짜리 상가를 담보로 12억원을 대출받았다면 초과분 2억원에 대해 매년 2000만원 이상을 갚아야 한다.

RTI가 실행되기 전 막판 매수세가 몰리면서 꼬마빌딩 거래량이 급증하는 이변이 벌어지기도 했다. 빌딩중개법인 관계자는 "레버리지 기회를 활용하려는 자산가들이 행동에 나서면서 올해 2월 말~3월 중순 체결 물량이 예년의 3배로 늘었다"고 말했다.

한국감정원에 따르면, 서울 시내 소규모 상가(2층 이하, 연면적 330㎡) 임대료는 지난해 1분기 5만2330원/㎡로 전 분기 대비 12% 급등했다. 건물주 변경과 거래가격 상승이 임대료 인상으로 이어진 것으로 풀이된다.

전문가들은 RTI 도입과 금리인상 움직임으로 꼬마빌딩 등 수익형 부동산 거래가 위축될 수 있다고 전망한다. 대출 이자가 오르면 실수익률 하락으로 직결되기 때문이다.

한 시중 증권사 PB는 "청담동 변두리조차도 지분 3.3㎡당 1억5000만원 수준으로 가격이 올라 꼬마빌딩 시장도 꼭지를 찍었다"며 "값은 오르고 임대수익률은 낮아 증여용으로 활용하기가 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

상업용 부동산 규제가 주택보다 덜해 현금부자들의 꼬마빌딩 쇼핑은 이어질 것으로 보는 시각도 있다.

강남 30평대 구축 아파트도 20억원을 훌쩍 넘은터라 상업용 부동산 이외에는 유동자금이 갈 곳을 찾기 어렵다는 설명이다. 임대소득 외에 다른 사업소득이 있다면 RTI 규제에서 자유로운 만큼 현금부자들의 리그가 될 것으로 내다봤다.

오동협 더원빌딩 대표는 "RTI 실행에 따른 마이너스 요인이 10%라면 아파트 투자 수요가 중소형 빌딩으로 넘어오는 플러스 요인이 20~30%"라며 "현금자산가들이 저가 매물을 주워담는 그들만의 시장이 펼쳐질 것"이라고 말했다.

김희정 기자