[MT리포트]임대료만 연 2억, '건물주 위 스타벅스'

머니투데이

조성훈 기자

나대지를 새로 개발한 스타벅스 리버사이드 팔당DT점 전경/ 사진=스타벅스

# 2016년 서울에서 주유소를 운영하던 A씨는 폐업하고 그 자리에 2층 건물을 세워 스타벅스 드라이브 스루 매장을 입점시켰다. 주유소 수입이 감소하자 고민끝에 스타벅스를 유치한 것이다. 주유소를 철거하는데 1억원 가량의 환경부담금과 시설철거, 주유탱크 정화 등에 총 2억원 가량 비용이 소요됐다. 건물신축 비용도 7억원 가량 들었다. 그러나 스타벅스 임대 수입으로 충분히 만회할 수 있다고 판단했다. A씨는 스타벅스 매출중 10% 중반 가량을 임대료로 받기로 하고 5년 이상 장기계약을 맺었다. 해당 매장의 임대수익은 연간 2억원이 넘는다. A씨는 4년째인 2020년에는 투자비용을 모두 회수할 전망이다. 최근 이처럼 주유소에서 스타벅스로 탈바꿈한 매장이 전국적으로 30여곳에 달한다.

스타벅스가 국내 커피시장을 장악한 데에는 안정적 임대수익에 따른 임대인들의 선호도도 한몫한다. 실제 스타벅스에 대해 '조물주 위 건물주도 한 수 접고 들어간다'거나, '스세권(스타벅스까지 도보로 이동가능한 상권)'이라는 신조어가 나돌 정도다.

◇ 임대료는 매출 10%대 분배방식 선호

스타벅스가 입점한 건물의 임대수입은 쏠쏠한 편이다. 스타벅스는 입점시 보증금에 고정 임차료를 내거나 보증금을 안내는 대신 매출을 일부 떼어주는 2가지 방식을 택한다. 과거에는 고정 임차료가 더 많았지만 최근에는 스타벅스 측이 매출분배 방식을 더 선호한다. 임차료의 경우 상권과 매장규모에 따라 천차만별이어서 일률 비교가 어렵다. 다만 매출분배 방식인 경우 대개 10% 초중반대로 비율이 정해진다. 드라이브 스루 매장처럼 스타벅스 전용건물인 경우 분배율이 더 올라간다.

스타벅스 코리아는 매장당 평균매출과 임차료를 공개하지 않는다. 다만 2017년도 감사보고서에 따르면 지난해 기준 매장 임차료는 총 2092억원 이었다. 지난해 매장수 1140개로 나누면 매장당 연간 임차료는 1억 8350만원 꼴이다. 월 임차료로는 1530만원 정도다. 매출대비 임차료 비중은 16.5%다.

한 부동산 업계 관계자는 "건물을 올릴 때 빚을 많이 낸 이들은 보증금이 필요해 고정 임대료를 택하지만 굳이 빚이 없다면 매출을 나누는 방식을 더 선호한다"면서 "입점 초기에는 임대수익이 많지 않더라도 몇달 뒤 입점소식이 알려지면서 순식간에 매출이 늘어 표정 관리하는 건물주들이 적지않다"고 귀뜸했다.

스타벅스 입점 여부가 다른 패스트푸드 매장이나 병의원, 의류매장 등 다른 업종의 건물 입주시 판단기준이 되기도 한다. 건물주들이 스타벅스 유치에 기를 쓰는 이유다.

◇ 역세권 대로변 선호...골목상권은 피해

스타벅스 매장 입점제의는 매일 줄을 잇는다. 하루평균 50여건씩 문의가 이어진다는 후문이다. 문의가 오면 점포개설팀이 상권과 주변여건, 임대료와 예상수입 등을 면밀히 검토한 뒤 최종 개설여부를 결정한다.

스타벅스는 출점기준을 대외비로 삼고 공개하지 않는다. 다만 몇가지 드러난 기준은 있다.

일단 스타벅스는 역세권 대로변을 선호한다. 그러나 대로변이라도 임대료가 지나치게 비싼 곳은 수익성이 낮아 들어가지 않는다. 스타벅스는 브랜드 가치가 높아 역세권에서 좀 멀어지더라도 고객이 방문할 수 있는 곳이라면 얼마든 입점이 가능하다는 설명이다.

실제 한 건물주의 경우 스타벅스 입점을 위해 특정 역세권에 건물까지 짓겠다고 했지만 거절당한 사례가 있다. 반대로 이미 근처에 스타벅스가 즐비한데 스타벅스 측이 또 제안해 입점하는 경우도 있다. 스타벅스는 경우에 따라 건물 하나를 한 개의 상권으로 보기도 한다.

아울러 골목상권은 피한다. 아무리 임대료가 매력적이라해도 스타벅스가 골목상권까지 장악한다는 비판을 받을 수 있어서다. 입점시에는 오피스나 주택, 쇼핑몰, 유흥상권 등 상권 특성에 맞는 매장 형태와 평수를 결정하고 인테리어 디자인과 좌석배치를 고려해 매장을 낸다.

지방이나 상권이 덜 발달한 신도시는 스타벅스를 중심으로 상권이 조성되는 경향이 있다. 일부 신도시의 경우 건물명칭을 아예 '스타벅스 타워'로 짓는 경우도 심심찮게 목격된다.

물론 스타벅스라 해서 반드시 성공하는 것은 아니다. 입지선정을 잘못해 장사가 안되는 경우 폐점하는 사례도 종종 있다. 또 지역개발이나 건물 용도가 바뀌는 경우도 건물주와 합의해 자리를 옮기기도 한다.

부동산컨설팅 업체인 JS중개법인 이석 부장은 "일단 스타벅스가 입점해 있거나 입점 예정이라면 다른 업종들도 입주에 관심을 보인다"면서 "건물 분위기가 좋아지고 임대수입도 안정적이어서 주요 상권 건물주들은 여전히 스타벅스를 입점 1순위로 꼽는 것"이라고 말했다.