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주택임대사업자 등록, 할까 말까

[머니디렉터]김규정 NH투자증권 부동산 연구위원

머니투데이 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 |입력 : 2018.04.24 09:30
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지난 달 주택임대사업자 등록건수가 사상최고치를 기록했다. 국토교통부에 따르면 지난 3월 한 달간 3만5000여명이 주택임대사업자로 등록했다. 전월대비 3.8배나 늘어나며 올들어 지속적인 증가세를 보였다. 등록자 중 75%가 서울 수도권으로 나타났다.

서울 수도권을 중심으로 주택임대사업자 등록이 급증한 데는 다주택자에 대한 양도세 중과 시행이 영향을 미쳤을 것으로 분석된다.

이달 4월부터 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔면 양도세가 중과된다. 서울 아파트시장의 경우 매물이 사라지고 거래가 줄어드는 양상이다. 대신 장기 보유로 마음을 굳힌 경우에는 주택임대사업자 등록을 검토하는 경우가 많아졌다.

주택임대사업자 등록시 요건에 따라 취득세, 재산세, 양도세, 종합부동산세 등의 감면 혜택이 있고, 한시적 비과세 혜택을 주고 있는 임대소득 2000만원 이하에 대해서도 2019년부터 분리과세가 정상화될 예정이어서 소득세 감면과 건강보험료 경감 혜택에 대한 관심이 높다.

양도세 중과배제와 종합부동산세 합산배제 혜택 기준이 달라지면서 지난 3월과 같은 등록 추세가 유지되기는 어려울 듯 보이지만, 장기 보유를 선택한 다주택자들의 등록 검토는 계속될 것으로 보인다. 3월까지는 5년 이상 임대하면 양도세 중과배제, 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있었지만 4월부터는 의무기간이 8년으로 늘어났다.

그렇다면 주택임대사업자 등록을 하는 게 좋을까? 기본적으로는 다양한 세제 감면 혜택이 있는 만큼 검토해볼만 하다. 하지만 임대주택의 면적, 공시가격 등의 요건이 충족되지 않거나 건강보험료 경감 혜택이 충분치 않은 경우, 의무임대기간의 유지가 불투명한 경우에는 득실을 따져볼 필요가 있다.

그럼에도 불구하고 정부가 임대등록 활성화를 유도하고 임대소득 과세 정상화를 추진하고 있어 다주택 보유자들의 고민은 계속될 수밖에 없다. 변수는 세제 감면 혜택의 확대 및 세금 규제의 추가 여부이다. 정부가 보다 적극적인 세금 인센티브를 제시하고 단기간 주택임대사업자 등록을 독려할 수 있다. 또는 논의 중에 있는 보유세 강화 내용이 구체화될 경우 회피성 대안으로서 보다 적극적인 주택임대사업자 등록 검토로 이어질 전망이다.

주택임대사업자 등록, 할까 말까
다만, 주택 경기 흐름상 주택임대사업자의 환경이 녹록치 않다. 준공 주택량 증가로 임차시장의 가격이 약세를 띠고 있고, 심한 경우 역전세난이 대두되는 곳도 있다.

한정된 수요에 반해 공공주택의 공급 증가가 임대 경쟁 부담으로 이어질 수 있다. 높아진 주택가격과 비용에 비해 수익성이 정체될 우려도 있다. 주택임대사업자에 대한 등록 유도는 물론 공공성 임대주택 공급자로서의 지속적인 관리와 지원이 필요하다는 얘기다.

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