맹모들의 재건축 만년 기대주, '은마'가 흔들?

'만년 재건축 기대주' 은마아파트가 정비구역지정을 비롯해 재건축 인허가가 지연되면서 흔들리고 있다. 역대 최대 강도의 재건축규제에 직면한 은마가 기대주의 지위를 지킬 수 있을까.


17일 국토교통부 실거래가 조회 결과, 은마 76.69㎡(이하 전용면적) 평균거래가는 지난달 14억4917만원으로 3월(15억3667만원선) 대비 두 달여만에 8750만원 급락했다. 84.43㎡는 지난달 평균 17억원에 팔려 4월 대비 2000만원 내렸다. 다만 전년 동월 대비로는 두 타입 모두 여전히 2억6469만원, 3억4533만원 오른 가격이다.

서울 강남구 대치동에 소재한 은마아파트는 1979년 14층 규모 28개동 4424가구 규모로 준공됐다. '교육 1번지' 대치동 명문 학군 주변의 아파트이며, 자녀 교육에 관심이 지대한 '맹모'(孟母)들이 임차를 원하는 곳이다.

재건축 연한이 20년(현행 30년)이던 2000년대 초반 안전진단을 신청했지만 거듭 낙방하고 2010년이 돼서야 통과했다. 재건축 추진설이 90년대 말부터 돌아 그 이후의 매수자들은 사실상 재건축을 염두에 둔 투자자라고 볼 수 있다.

은마아파트(서울 강남구 대치동) 전경. /사진=김지훈 기자

은마는 2015년부터 최고 49층 높이의 초고층 재건축을 추진했지만 2017년 8월 서울시 도시계획위원회(도계위)가 '미심의' 판정을 내려 층수를 35층으로 낮췄다. 같은 해 12월 해당 정비계획은 '보류' 판정을 받았고 올해 3월 및 이달 모두 재상정이 반려됐다.


그 결과 은마아파트는 재건축조합설립추진위원회(이하 추진위)가 이미 있음에도 불구하고 정비구역이 아니다. 현행 정비사업 근거법인 '도시 및 주거환경정비법'(2003년 12월 시행) 체계에선 불가능한 일이다. 도정법 체계 하에선 재건축 아파트 소유자들은 추진위를 구성하기 전 정비구역으로 먼저 지정돼야 한다.

정비구역 지정은 재건축 아파트의 용적률, 규모 등 재건축 계획의 큰 틀을 시·도지사가 인정하는 절차다. 은마는 해당 법 시행 전 옛 재건축 관계 법령인 '주택건설촉진법'을 적용받아 정비구역 지정이 없이 추진위를 설립했다.

정비구역 지정은 재건축 절차상 중대 호재지만 향후 은마가 해당 절차를 통과하더라도 추가 상승여력이 얼마나 될지는 물음표다. 거래상의 제약과 함께 소유자들의 부담을 높이는 재건축 규제가 강화됐기 때문이다.

은마는 도계위 심의를 거쳐 정비구역으로 지정되면 정식 사업시행자인 조합 결성에 나설 예정이다. 조합이 설립된 후엔 '8·2 부동산 대책'에 따른 '조합원 지위 양도 금지'가 적용된다.

은마는 재건축초과이익(조합원 1인당 3000만원)에 부과되는 재건축 부담금을 납부할 공산도 크다. 지난 2월엔 사업비 10% 증가를 비롯 일정기준 부합 시 의무적으로 발동하는 '관리처분계획 타당성 검증' 제도도 신설됐다.

다만, 최근 시세가 조정되면서 정비구역 지정 이후의 반등을 기대한 저가 매수세가 일부 유입된 것으로 보인다. 대치동 A공인중개사무소 대표는 "이달 76.69㎡가 14억8000만원에 거래됐다"며 "기대감과 불안감이 공존해 실거래량이 대폭 회복되진 못하고 있다"고 말했다.