서울시 재건축 ‘현금 기부채납’ 첫발, 사업지 확대되나

서울시가 최초로 현금 기부채납을 승인한 신반포 12차 아파트 단지 전경. /사진=박치현 기자

서울시가 재건축 추진 아파트 단지에 처음으로 ‘현금 기부채납’을 승인하면서 향후 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠린다.

재건축 추진 시 사업자가 용적률 완화, 최고층 높이 상향 등의 혜택을 받기 위해선 일정 규모의 부지를 도로 및 공원 등 공공시설물 형태로 내야 했는데 이 중 일부를 현금으로 대체할 수 있게 했다.

땅값이 비싸고 부지가 작은 아파트 단지들은 도로 등 현물 기부채납 요건을 지키면 사업성이 떨어진다는 지적이 많았다. 현금 기부채납은 이 같은 소형 단지 재건축 사업의 새로운 대안이 될 것으로 보인다. 하지만 재건축 시장이 위축된 상황이어서 예상만큼 효과가 크지 않다는 반론도 있다.

서울시는 지난 20일 열린 제8차 도시계획위원회에서 “서초구 잠원동 신반포 12차, 신반포 21차 아파트에 대한 예정법적상한용적률을 각각 300% 이하, 299.4%로 수정가결 통과시켰다”고 21일 밝혔다.

신반포 12차는 1982년 준공된 높이 12층, 3개 동, 312가구로 구성된 단지다. 재건축 조합은 3종 일반주거지역 최대 용적률(300%)을 적용해 최고 35층, 479가구(소형임대 56가구)로 짓겠다는 계획을 제출했다. 서울시는 이 계획을 수용하면서 현금 기부채납으로 90억원을 받기로 했다.


2개 동, 108가구인 신반포 21차 단지를 임대주택 43가구를 포함해 총 293가구, 용적률 299.4%, 최고 22층 규모로 재건축하는 정비계획도 27억원의 현금 기부채납을 받는 조건으로 통과시켰다.

신반포 지구는 한강변 기본관리계획에 따라 재건축시 용적률 완화 등의 혜택을 받으려면 부지 면적의 최대 15%를 기부채납으로 내야 한다. 서울시 도시계획위원회는 주변 공공시설 등 요건을 검토해 신반포 12차는 5.9%, 신반포 21차는 3%의 기부채납율을 적용했다.

지난해 7월 발표된 ‘정비사업 현금기부채납 운영계획’에 따라 현금 기부채납은 정비계획에서 정한 기부면적의 절반까지 받을 수 있다. 이에 따라 신반포 12차는 부지 면적의 2.95%, 신반포 21차는 1.5%를 공시지가 2배로 환산해 현금 기부채납액을 결정했다.

서울시 관계자는 “실제로 사업 시행자가 내야 할 기부채납액은 사업계획 승인 시 토지 감정평가에 따라 결정되기 때문에 추정액과는 다를 수 있다”고 설명했다.

이번 결정에 해당 재건축 조합은 환영하는 분위기다. 신반포 21차 재건축 조합 관계자는 “서울시에 현금 기부채납 계획을 신청하기에 앞서 조합원 100%의 동의를 받았다”고 했다.

서울시는 현재 용산구 서빙고아파트 지구, 서초구 신반포 19차 등 5개 재건축 단지와 현금 기부채납을 협의 중이다. 현금 기부채납이 활성화되면 추가로 신청하는 단지도 늘어날 것이라는 게 서울시 판단이다.

앞서 서울시는 현재 사업이 진행 중인 정비사업 구역 중 현금 기부채납이 가능한 후보지 342개 구역의 기부채납 예상액을 4조6000억원으로 추산했다. 현금 기부채납으로 확보한 재원은 서민주거안정 지원과 저층주거지 사업, 뉴타운 해제지역 활성화 등 서울시 도시재생사업에 활용된다.

이번 결정이 시장에 미치는 영향에 대해 전문가들의 평가는 엇갈린다.

심교언 건국대 교수는 “재건축 조합이 사업성을 높일 수 있는 선택권을 더 확보할 수 있다는 점에서 시장에 긍정적 영향이 기대된다”고 했다.


반면 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “이미 재건축 시장이 위축된데다 부지가 큰 대단지 사업장은 현금 납부액이 크면 조합원 동의를 구하기 쉽지 않기 때문에 효과는 예상보다 크지 않을 것”이라고 했다.