아파트값·갭투자 '뚝'...노원구 '투기지역' 봉인해제 되나

노원구 상계동 주공아파트 단지 전경. /사진=머니투데이DB

지난해 8·2 부동산 대책으로 강남권과 함께 투기지역으로 묶인 서울 노원구에 대해 정부가 '지정 해제' 완화책을 펼지 관심이 모아진다.


노원구는 서울 시내 대표 서민·중산층 거주지역으로 중소형 아파트 단지가 많고 가격도 낮은 편이다. 하지만 지난해 8·2대책 발표 직전 두 달 간의 집값상승률이 다른 지역보다 높다는 이유로 투기과열지구보다 강도 높은 규제가 적용되는 '투기지역'에 편입됐다. 준공 30년 이상 된 노후 단지도 재건축 안전진단 강화 등으로 사업에 속도가 붙지 못하고 있다.

4일 국토교통부 실거래가 통계 시스템에 따르면, 지난달 말 노원구 상계주공9단지 전용 49㎡(11층)은 3억2300만원에 거래돼 1년 전보다 가격이 3000만원 떨어졌다. 정부 대책이 발표된 이후에도 아파트값이 많이 오른 강남3구(강남·서초·송파) 단지와 다른 행보다.

KB국민은행에 따르면 올해 상반기 노원구 아파트값 상승률은 2.17%로 25개 자치구 평균 상승률(4.96%)의 절반 수준에 못미쳤다. 노원구보다 상승률이 낮은 지역은 금천구(1.65%)가 유일하다. 투기지역으로 지정되지 않은 동대문구(4.89%), 광진구(5.90%) 등은 아파트값이 같은 기간 노원구보다 2배 이상 올랐다.

지난달 말 기준 노원구 아파트 3.3㎡당 평균 시세는 1432만원이다. 강남구(5000만원)의 3분의 1 수준이며, 최근 강북권 집값 상승세를 이끌고 있는 마포구(2485만원)‧용산구(3165만원)‧성동구(2597만원)와 비교해도 한참 밑이다.

투기지역으로 지정되면 도시재생뉴딜 선정대상에서 제외될 뿐만 아니라 △양도세 가산세율 적용 △주택담보대출 건수 제한 △LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 한도 40% 적용 등 규제가 동시에 적용된다. 투기 수요 억제 효과도 있지만 실수요자들도 집을 사기 더 어려워지는 셈이다.

이런 영향으로 노원구 아파트 거래량은 지난해 6월 1518건에서 지난달 451건으로 1000건 이상 급감했다.

정부가 우려한 갭투자 수요도 위축된 모습이다. 지난달 노원구 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 69.3%로 2015년 5월(69%) 이후 최저치를 기록했다. 전세가율이 높을수록 갭투자에 필요한 자기자본 비중이 낮아져 투기 수요가 몰린다.

상계동 A중개업소 대표는 “소형 주공아파트단지는 전세가율이 50%대인 곳도 많다”며 “거래 절벽에 전세 수요도 줄면서 예전에 비해 갭투자 선호도가 많이 약해진 상황”이라고 말했다.

전문가들은 노원구가 투기지역에서 빠져도 부작용이 크지 않을 것으로 보고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "노원구는 기존 용적률이 3종주거지역 최대치인 250%에 근접한 단지가 많아 재건축 수익성이 높지 않다"며 "부동산 규제를 풀어도 집값이 급등할 가능성은 낮다"고 밝혔다.

한편, 정부는 주택법에 따라 연내 투기과열지구와 투기지역, 청약조정대상지역 등을 재조정할 방침이다. 구체적 시기는 확정되지 않았으나 시장 안팎에선 보유세 개편안 등이 확정된 8월 이후 재조정될 가능성에 무게가 실린다.