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종부세 절세 키워드 '공동명의·임대사업자·계약증여'

3주택 이상 다주택자 절세법 마련 분주…"시간 갈수록 부담 늘어 조기 대응 필요"

머니투데이 신희은 기자 |입력 : 2018.07.12 03:30|조회 : 8288
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종부세 절세 키워드 '공동명의·임대사업자·계약증여'
정부의 종합부동산세 인상으로 절세를 위한 자산가들의 셈법이 복잡해졌다. 장기적으로 종부세 부담이 커질 가능성이 높아지자 부부 공동명의와 임대사업자 등록, 자녀 증여 등 대안을 마련하기 위한 움직임이 분주하다.
 
11일 부동산시장에 따르면 주택 여러 채를 보유한 다주택자들에게 종부세 인상 부담이 집중되면서 절세방식에 대한 관심도 높아지고 있다.
 
정부의 종부세 개편안은 현행 80%인 공정시장가액비율을 2020년 90%로 매년 5%포인트 인상하고 과표 6억원 초과구간에 대해 주택분 세율을 0.1~0.5%포인트 높였다. 특히 3주택 이상 다주택자 과표 6억원 초과분에 0.3%포인트 추가 과세해 보유주택이 많을수록 세금이 늘도록 했다.
 
종부세 개편으로 당장 주택시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이란 관측이 우세하지만 다주택자의 장기적인 세부담 가중은 불을 보듯 뻔해졌다.
 
이를테면 시가 50억원, 공시가격으로는 35억원 주택을 보유한 3주택 이상자는 현행 기준으로는 1576만원의 종부세를 내면 되지만 정부안을 적용하면 2755만원으로 1179만원을 더 부담해야 한다. 2019년 85%, 2020년 90%로 공정시장가액비율이 점진적으로 인상되고 공시가격 현실화가 별도로 이뤄지면 세부담은 시간이 지날수록 커진다. 종부세 인상에 대처하는 절세법에 대한 관심이 높아질 수밖에 없는 것.
 
우선 주택명의를 부부 공동명의로 전환하면 종부세 부담을 다소나마 덜 수 있다. 종부세는 인별로 6억원을 초과할 때만 과세하는데 공시가격 12억원인 부동산을 부부 공동명의로 하면 종부세 부담이 없다. 다만 한 명이 보유해온 기존 아파트를 공동명의로 전환하면 취득세 부담이 있어 이를 감안해야 한다. 장기보유 특별공제기간은 공동명의로 전환할 날로부터 다시 산정되기 때문에 이 부분도 유의해야 한다.
 
8년 장기임대사업자로 등록해 세부담을 피하는 것도 방법이다. 임대사업자로 등록하면 취득세는 면적에 따라 75~100% 감면받을 수 있고 종합부동산세 합산 대상에서도 제외된다. 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택에 혜택이 적용되기 때문에 이 부분을 따져볼 필요가 있다.
 
자녀 증여는 다주택자가 가장 많이 선택하는 방법 중 하나다. 5000만원 이하까지만 공제되고 이상인 금액은 자녀가 취득세와 증여세를 부담해야 한다. 자녀가 소득이 있는 30세 이상이고 부모로부터 독립한 상태라면 전세나 대출을 끼고 아파트를 증여하는 부담부증여를 택할 수 있다. 세부담을 줄이려면 입지가 좋고 시세 대비 공시가격이 비교적 낮거나 가격 상승 여지가 높은 아파트를 먼저 증여하는 게 좋다.
 
증여가 앞당겨지면서 자녀가 물려받은 집을 임의로 처분할 가능성에 대비해 ‘증여계약서’를 작성하는 부모도 늘고 있다. 아파트 혹은 상가주택의 임대료를 노후소득이 필요한 부모가 관리하고 부모 동의 없이 함부로 처분할 수 없도록 하는 등의 조항을 넣어 공증을 받는 방식이다. 증여와 동시에 부모와 자녀간 합의를 통해 체결한 계약은 법적 효력을 가질 수 있다.
 
김형근 NH투자증권 부동산연구원은 “서울의 공시지가는 2014년부터 지난해까지 연평균 3.1% 상승했고 이번 종부세 개편으로 다주택자의 세부담은 시간이 지날수록 가중될 것”이라며 “세부담이 늘면 다주택자의 주택투자 심리가 악화해 지역별 주택가격 차별화도 심화할 것으로 보여 이에 대한 대비도 필요하다”고 조언했다.
 
처분을 고려한다면 가격하락 가능성이 높은 지방이나 중대형 주택을 먼저 내놓는 게 좋다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “저가주택이 많은 지방 아파트만 3채 보유한 경우 영향이 크지 않지만 수도권과 지방 아파트를 함께 보유하면 종부세 부담이 늘어 대안이 필요할 것”이라고 말했다.

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