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동탄2신도시, 트램계획 윤곽...아파트값 먼저 달린다

[생생부동산]미분양 줄고 청약경쟁률은 급등...정류장 인근 분양권 1억원 상승

머니투데이 화성(경기)=박치현 기자 |입력 : 2018.08.31 04:00|조회 : 33084
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경기 화성시 동탄2신도시 아파트단지 전경. /사진=박치현 기자
경기 화성시 동탄2신도시 아파트단지 전경. /사진=박치현 기자
"동탄역에서 다소 떨어진 K아파트 단지는 지난해 말 저점을 찍은 뒤 매물이 소화되며 3000만원 가량 올랐어요. 트램 노선이 확정발표되면 역세권 단지와의 '갭메우기'로 더 상승할 것으로 기대하고 있죠"(동탄2신도시 S공인중개소 관계자)

'불꺼진 동탄'이 달라졌다. 지난 6월말 기준 동탄2신도시 미분양가구수는 111가구로 지난해 말(657가구)보다 크게 줄었다. 지난 29일 청약한 '동탄역 유림노르웨이숲'에는 206가구 모집에 3만8029건이 접수돼 184.61대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 올해 수도권에서 가장 높은 수치다. 달라진 동탄의 입지를 한 눈에 보여주는 사례다.

약세였던 외곽지역 아파트값도 오름세로 전환했다. 2016년 6월 4억6000만원에 팔렸던 동탄2신도시 호반베르디움2차 84㎡(이하 전용면적)는 지난해 12월 실거래가가 4억2000만원까지 떨어졌지만 지난 6월에는 4억9000만원에 거래됐다.

◇공급물량 따라 출렁이는 동탄

동탄2신도시는 경기 화성시에 총 11만가구 규모로 계획된 2기 신도시다. 동탄역에서 수서고속철도(SRT)를 타면 강남권 수서역까지 15분만에 이동할 수 있어 수요자의 눈길을 끌었다.

10년 전 입주가 마무리 된 동탄1신도시에 비해 생활 인프라가 부족한 편이지만 신축아파트 수요에 힘입어 분양권에 높은 프리미엄이 붙었다. 그러나 대규모 공급이 지속되면서 상황이 변했다.

동탄2신도시, 트램계획 윤곽...아파트값 먼저 달린다
부동산114에 따르면 올해 동탄신도시 입주물량은 2만2431가구로 어느 때보다 많다. 이는 2015~2016년 매년 2만 가구가 넘는 신규분양이 이뤄졌기 때문이다. 여기에 정부 규제로 투자심리가 위축되면서 동탄역과 떨어진 외곽지역을 중심으로 미분양이 속출하고 집값이 떨어졌다.

하지만 분양물량이 지난해 7815가구, 올해 1703가구로 급감하면서 공급과잉 상황은 곧 해소될 것으로 보인다. 동탄2신도시 P공인중개소 관계자는 "동탄역에서 가장 멀리 떨어져 있는 단지 분양권에 1000만~2000만원 가량 마이너스 피가 붙을 때도 있었다"면서도 "급매물이 소진되면서 이제 마이너스피가 붙은 매물이 거의 보이지 않는다"고 말했다.

◇더 가까워진 트램 계획…비역세권 단점 메울까

최근 동탄2신도시에서 가장 주목받는 이슈는 '트램'이다. 트램이란 일반적인 도로 위에 깔린 레일 위를 주행하는 노면전차로 저렴한 공사비로 도시 교통환경을 개선할 수 있다는 장점을 갖는다.

'경기도 도시철도망구축계획 수립안'에 따르면 현재 동탄신도시에 트램 2개노선이 설치된다. 이중 동탄2신도시를 지나는 동탄도시철도 1•2호선은 비용•편익 비율이 1.09인데, 이는 수립안에 포함된 9개 노선 중 가장 높은 수치로 사업이 수월하게 추진될 것으로 예상된다.

동탄2신도시, 트램계획 윤곽...아파트값 먼저 달린다
트램노선은 동탄순환대로를 따라 신도시 전역에 걸쳐있어 외곽지역에서 동탄역까지의 이동시간이 크게 줄어들 것으로 보인다. 다음달 국토교통부가 해당 계획안을 확정 고시할 것으로 알려져 시장에 기대감이 확산되고 있다.

청계동 H공인중개소 관계자는 "트램이 단지앞 순환대로를 지나 시세상승을 기대하고 물건을 거둬들이는 매도자들도 있었다"며 "계획이 확정·발표되면 가격상승이 탄력을 받을 것"이라 설명했다.

트램 계획의 윤곽선이 뚜렷해지면서 북동탄에 비해 관심이 적었던 남동탄 단지의 수요도 크게 늘었다. 남동탄은 북동탄에 비해 동탄역·동탄테크노밸리와의 거리가 멀고 전반적으로 입주가 늦어 인프라도 부족한 편이다.

실제로 단지 앞에 트램 정류장이 생길 것으로 예상되는 A73블록(남동탄) ‘사랑으로부영’ 분양권에는 억대 프리미엄이 붙었다. 지난달 84㎡ 14층 분양권이 4억9000만원에 거래돼 2016년 10월 분양 당시 3억9000만원보다 1억원 높은 가격에 팔렸다.

◇당국, 다운계약서 대대적인 단속

동탄2신도시의 시장 과열을 막으려는 당국의 움직임도 빨라지고 있다.

지난 29일 찾은 동탄호수공원 인근은 연내 입주를 앞둔 아파트단지의 마무리공사가 한창이었다. 단지 앞 상가에 위치한 수 십 여개의 공인중개소 유리창엔 분양권 전매 홍보전단이 가득했지만 정작 문을 연 곳은 2곳뿐이었다.

지난 29일 동탄호수공원 인근 73블록에 내년 4월 준공을 목표로 '사랑으로부영' 아파트가 건립되고 있다. /사진=박치현 기자
지난 29일 동탄호수공원 인근 73블록에 내년 4월 준공을 목표로 '사랑으로부영' 아파트가 건립되고 있다. /사진=박치현 기자

이틀 전 다운계약서 작성을 막기 위한 대대적인 단속이 이뤄졌기 때문이다. 다운계약서란 실제 거래가격보다 낮은 허위가격을 기재한 계약서다. 이곳 분양권에 고가의 프리미엄이 붙기 시작하면서 세금을 피하기 위한 다운계약서 작성이 성행하고 있다.

현장에서 만난 한 공인중개사는 "최근 다운계약서 작성이나 분양권 전매제한 위반을 잡는 단속반을 흔히 볼 수 있다"며 “다운계약이 어려워지면서 실거래가가 더 상승한 측면이 있다"고 말했다.

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